Grunddienstbarkeit ohne Eintragung im Grundbuch

[Terrosierter]

Liebe Forum-Freunde,
wie kann man nur so sein, im großen Tierpark den der liebe Gott besitzt.
Sachverhalt:
vor mehr als 40 Jahren kaufte A ein Grundstück für ein Reihenhaus. Es war zuvor eine große landwirtschaftlich genutzte Fläche, die links und rechts durch eine neu zu errichtende Stichstraße
mit Wendehammer bebaut werden sollte. Über die Art und Weise der Bebauung waren A - Z unter Wortführung des Architekten sich in verschiedenen Sitzungen schnell einig. Wert legte man darauf, dass man die Grundstücke für die Reihenhäuser auch von hinten erreicht, um nicht mit einer Karre Mist durchs Wohnzimmer schieben zu müssen. Aus diesem Grunde einigten sich A-Z darauf, am hinteren Ende des jeweiligen Grundstückes etwa 2 m für einen Weg abzutreten, damit später jeder darüber auf den hinteren Teil des Grundstückes gelangen kann. Quer zur Einfahrt in die Stichstraße sollen die einzelnen Garagen entstehen. Der angedachte Weg wurde in allen Lageplänen der Baugenehmigungen eingetragen und auch von der Bauaufsichtsbehörde so genehmigt. Auch im Bebauungsplan, der für ein größeres Wohngebiet gilt, ist der Weg enthalten mit der Bezeichnung
„Geh- und Fahrrechten zu belastene Fläche“ eingezeichnet. Die Grundstücksfläche seitlich neben der letzten Garage bis zum Weg ist im Besitz der Gemeinde. Beim damaligen Verkauf haben es Architekt, Notar evtl. der Verkäufer nicht dafür gesorgt, dass eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen wurde. Nach vielen Jahren der Nutzung des Weges ist das Kind in den Brunnen gefallen. Der letzte Grundstückseigentümer des Weges (Geh- und Fahrrechten zu belastene Fläche) versperrt den Weg durch eine Barriere (hoher Kantstein), so dass der letzte Grundstückseigentümer seine Parzelle nur unter erschwerten Bedingungen erreichen kann.
Es stellen sich viele Fragen:
• ob man von der 40-jährigen Nutzung von einer geduldeten nd- Grunddienstbarkeit sprechen kann, obwohl eine Eintragung im Grundbuch nicht besteht.
• Wie sieht es mit einem Gewohnheitsrecht aus?
• Welchen Charakter hat der Bebauungsplan? Wenn nach dem Bebauungsplan ein Weg vorhanden sein muss, sollte der Weg auch nutzbar sein.
• Ist durch den Einbau der Barriere nicht eine Verletzung der Versicherungspflicht zu sehen. Stolperfalle, bei Dunkelheit nicht erleuchtet.

Leider hat das Thema viele Fragen aufgeworfen. Vielleicht gibt es doch einige zu beantworten.

Freude über Antworten.

[Klaus]

Vermutlich gab es auch einen Besitzerwechsel oder hat der ursprüngliche Käufer nach nun 40 Jahren seine Meinung geändert. Aber egal

Da es zwischen A und dem bösen Z wohl weder einen zivilrechtlichen Vertrag, noch eine Grunddienstbarkeit gibt. Bleibt ein mündlicher Vertrag oder ein Vertrag durch die Duldung. Der ist aber kündbar.

Gewohnheitsrecht, ein Recht aus irgendwelchen Plänen oder Tat gibt es nicht. Was damals in Plänen stand wurde eben nie Vertragsbestandteil.

Falls die Gemeinde eine Baulast eingetragen hat könnte die was wollen, ist aber kaum anzunehmen.

Der Weg bleibt zu und man darf ihn nicht mehr betreten. Daher ergeben sich auch keine weiteren Rechte oder Pflichten.

Übrigens haben nicht nur Architekt und Bauträger gepennt, auch die Käufer. Es könnte also auch sein das die das gar nicht wollten.

Klaus

[Dieter1]

• ob man von der 40-jährigen Nutzung von einer geduldeten nd- Grunddienstbarkeit sprechen kann, obwohl eine Eintragung im Grundbuch nicht besteht.

Nein.

• Wie sieht es mit einem Gewohnheitsrecht aus?

Schlecht, da nicht vorhanden.

• Welchen Charakter hat der Bebauungsplan? Wenn nach dem Bebauungsplan ein Weg vorhanden sein muss, sollte der Weg auch nutzbar sein.

Richtig. Aber nicht unbedingt für jeden. Sondern nur für den Eigentümer des Weges. Für andere Personen dann, wenn eine Grunddienstbarkeit eingetragen, eine privatrechtliche Vereinbarung besteht oder ein Anspruch auf Notwegerecht besteht.

• Ist durch den Einbau der Barriere nicht eine Verletzung der Versicherungspflicht zu sehen. Stolperfalle, bei Dunkelheit nicht erleuchtet.

Wenn vorgenannte Nutzungsrechte Dritter nicht bestehen, dann kann der Eigentümer mit dem Weg weitgehend beliebig verfahren.

Man könnte schauen, ob der versperrende Nachbar mit seiner Barriere gegen Treu und Glauben verstößt (§ 242 BGB). Hieraus leiten sich Ansprüche ab, die man dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis zuordnet. Dazu fehlen aber eine Menge Informationen. Wäre vielleicht ein Ansatzpunkt.

[Klaus]

ob der versperrende Nachbar mit seiner Barriere gegen Treu und Glauben verstößt (§ 242 BGB).

Wo schaut man denn da.

Treu und Glauben wäre wenn die Parteien ein Weg im Glauben auf dessen Bestand errichtet hätten und die Parteien noch vorhanden wären. Aber hier hätten die Parteien einfach eine Grunddienstbarkeit eintragen müssen. Es ist eher anzunehmen das das einfach keiner wollte.

Da wird es wenig Chancen gehen

Klaus

[Terrosierter]

Hallo Forum-Freunde,

zunächst herzlichen Dank für die Mühen mit der Befassung der Angelegenheit. An die Eintragung einer Grunddienstbarkeit hat weder der Architekt, Notar oder auch die Käufer gedacht. Es war das erste Projekt in der Gemeinde, welches so bebaut wurde. Allgemeine Erfahrungen hat man mit der juristischen Formulierung wohl nicht gehabt. Dem Verkäufer der Grundstücke war es nach heutiger Sicht sicherlich daran gelegen, möglichst schnell und unbürokratisch die Grundstücke veräußern zu können. Bei einem offiziellen Weg hätte er vielliecht den Grund noch kostenlos abgeben müssen!

Der Hinweis auf § 242 BGB ist m.E. nicht ganz abwägig. Alle Parteien waren sich damals auf Versammlungen unter Vorsitz des Architekten einig, dass ein Weg, um von der Rückseite auf das jeweilige Grundstück gelangen zu können, vorhanden sein muss. Mündliche Zeugen von damals gibt es heute noch. Eigentümerwechsel der Grundstücke haben bis heute nicht stattgefunden. Demnach ist m.E. die zu erbringende Leistung in der Freihaltung des Weges, wie es nach Treu und Glauben mündlich vereinbart wurde, zu sehen.

Oder liege ich mit meiner Auffassung daneben.

Gerne zu hören.

Mit freundlichem Gruß

Terrosierter

[Klaus]

Es hat seinen Grund das man Grundstücksgeschäfte vor einem Notar macht. Daher kann selbst eine mündliche Vereinbarung nicht den Notartermin ersetzen. Daher ist eher anzunehmen das man eben keine Eintragung wollte, daher kleine Eintragung. Also nun anzunehmen das man es eben vergessen hatte.

Es gibt tausende Häuser deren Garten nur durchs das Haus zu betreten ist.

Besteht Einigkeit dann wäre es ja auch heute kein Problem. Das ist aber ja nicht der Fall.

kein eingetragenes Recht oder kein Vertrag - kein Weg.

Klaus