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Rechte bei detailierter Teilungserklärung

Rund um das Wohnungseigentum, die Gemeinschaft und den Verwalter.

Rechte bei detailierter Teilungserklärung

Beitragvon zemus » 06.05.2012, 23:24

Hallo, noch eine Geschichte:

A wohnt mit den Nachbarn B, C und D in einer WEG mit vier in U-Form versetzten Reihenhäusern. Garagen (Sondernutzungsrecht) und Zufahrt (Gemeinschaftseigentum) sind im rückwärtigen Bereich untergebracht, über den jeder seinen Stellplatz und Eingang erreichen kann. Die zugehörigen Gärten von A, B, C, und D sind ebenfalls Flächen mit Sondernutzungsrecht und berechtigen ausschließlich den jeweils Begünstigten, die Gartenfläche zu nutzen.

Beim Erstellen der Teilungserklärung achtete man darauf, die 4 WEG-Einheiten möglichst weitgehend autark bestimmen lassen zu können. Auszüge aus der Teilungserklärung:

"jeder hat 1/4 Miteigentumsanteil und 1 Stimme bei etwaigen Eigentümerversammlungen"...

"Jeder Sondernutzungsberechtigte ist befugt, auf der für ihn bestimmten Sondernutzungsfläche auch Bauwerke (z.B. WIntergarten, überdachte Terrasse, Vorhaus, Gartenhaus etc.) zu errichten und zu unterhalten, soweit baubehördlich zulässig"...

"Jeder einzelne Sondereigentümer ist allein verantwortlich auch für die Instandhaltung der Außengestaltungen (Putz, Dacheindeckung usw.) der sein Sondereigentum umschließenden Wände bzw. Dächer und Anlagen sowie Einrichtungen"...

"Dies gilt auch für gemeinschaftliches Eigentum, welches aufgrund gesetzlicher Vorschriften zwingend gemeinschaftlich ist, jedoch nur einem Sondereigentümer alleine dient"...

"Ein Verwalter ist nicht vorgesehen"...

Entsprechende Passagen finden sich auch für Stellplätze, Garagen etc. Physikalisch ist die Trennung auch kein Problem.

Einzige "wirkliche" Gemeinschaftsfläche ist der Innenhof, sowie als Gemeinschaftseigentum die gemeinsame Abwasserleitung. Hierfür ist die Gemeinschaft zu gleichen Teilen verantwortlich.

A gefällt es so sehr gut, die TE war auch ein Grund für den Kauf.

Allerdings macht B Probleme und will überall mitbestimmen. A vermutet, dass ihm die TE nicht geläufig ist. B beruft sich immer auf das "Gemeinschaftsgrundstück", was immer er damit sagen will.

Fragen:

Ist so eine TE rechtlich wasserdicht? Ich meine, hier wird ja recht genau geregelt und damit das WEG übergangen?!?

Kann A wirklich ein Gartenhaus errichten, ohne jemanden fragen zu müssen?

Welches Recht wird angewandt, wenn das WEG hier aufgrund der TE nicht greift? Nachbarrecht wie bei real geteilten Grundstücken?

Vielen Dank für die Aufklärung,

Freundliche Grüße
Zemus
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Re: Rechte bei detailierter Teilungserklärung

Beitragvon Klaus » 07.05.2012, 07:27

"Jeder Sondernutzungsberechtigte ist befugt, auf der für ihn bestimmten Sondernutzungsfläche auch Bauwerke (z.B. WIntergarten, überdachte Terrasse, Vorhaus, Gartenhaus etc.) zu errichten und zu unterhalten, soweit baubehördlich zulässig"...


Schön blöd dann kann der Nachbar an der Grenze auch ne rosa Plane anbringen auf der silberne Schweinchen sind. Vermutlich wird die Regelung keinen Bestand haben, da zu ungenau. Generell ist eh immer erlaubt - es sein denn es zerstört der Gesamteindruck des Hauses. Hier wurde genau dies nicht erlaubt- also wird man nicht bauen wollen was man wioll

"Jeder einzelne Sondereigentümer ist allein verantwortlich auch für die Instandhaltung der Außengestaltungen (Putz, Dacheindeckung usw.) der sein Sondereigentum umschließenden Wände bzw. Dächer und Anlagen sowie Einrichtungen"...


Das erlaubt nicht machen zu dürfen was man will, sondern nur zahlen zu müssen.

"Dies gilt auch für gemeinschaftliches Eigentum, welches aufgrund gesetzlicher Vorschriften zwingend gemeinschaftlich ist, jedoch nur einem Sondereigentümer alleine dient"...


Auch hier gehts eher ums zahlen

"Ein Verwalter ist nicht vorgesehen"...


Das Gericht wird einen Zwangsverwalter bestimmen, wenn einer einen will.

Eine WEG ist eine WEG die man nicht mit ein paar Klauseln umgehen kann. Es ist und bleibt euer "Haus".
Wobei vieles erlaubt ist bei euch - und ein Amtsrichter wird sich in ersten Instanz wohl an den Vertrag halten

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Re: Rechte bei detailierter Teilungserklärung

Beitragvon zemus » 07.05.2012, 09:05

Hallo Klaus,

dankle für den netten Dialog.

"Jeder Sondernutzungsberechtigte ist befugt, auf der für ihn bestimmten Sondernutzungsfläche auch Bauwerke (z.B. WIntergarten, überdachte Terrasse, Vorhaus, Gartenhaus etc.) zu errichten und zu unterhalten, soweit baubehördlich zulässig"...

Schön blöd dann kann der Nachbar an der Grenze auch ne rosa Plane anbringen auf der silberne Schweinchen sind. Vermutlich wird die Regelung keinen Bestand haben, da zu ungenau. Generell ist eh immer erlaubt - es sein denn es zerstört der Gesamteindruck des Hauses. Hier wurde genau dies nicht erlaubt- also wird man nicht bauen wollen was man wioll


Aber genau das geht eben nicht, baubehördlich wäre nach meinem Verständnis z.B. ein Grenzabstand von 3 Metern bei Bauwerken bzw. 50 cm (bei Hecken bis 2m) einzuhalten. Klar ist mir auch, dass A vermutlich ne Klage am Hals hätte, wenn er sein Haus grün streicht, während alle anderen rot sind. Einleuchtend. A geht es eher darum, die Terrasse zu erneuern, das bereits vorhandene Gartenhaus durch ein Neues zu ersetzen, auf dem "Grundstück" eine kleine Ziermauer zu errichten und an der Grenze zu B eine Hecke zu setzen (mit 50 cm Grenzabstand). Sollte dafür die TE nicht ausreichen?

"Jeder einzelne Sondereigentümer ist allein verantwortlich auch für die Instandhaltung der Außengestaltungen (Putz, Dacheindeckung usw.) der sein Sondereigentum umschließenden Wände bzw. Dächer und Anlagen sowie Einrichtungen"...

Das erlaubt nicht machen zu dürfen was man will, sondern nur zahlen zu müssen.


Grundsätzlich richtig, nur zahlt A hier eben nur "seinen" Anteil. Auch muss A sein (funktionstüchtiges) Dach nicht zwingend neu decken, während B der Ansicht ist, dass "seines" ausgetauscht gehört und dies machen lässt. Diese "Freiheit" gefiel A beim Kauf.

"Dies gilt auch für gemeinschaftliches Eigentum, welches aufgrund gesetzlicher Vorschriften zwingend gemeinschaftlich ist, jedoch nur einem Sondereigentümer alleine dient"...

Auch hier gehts eher ums zahlen


dito

"Ein Verwalter ist nicht vorgesehen"...

Das Gericht wird einen Zwangsverwalter bestimmen, wenn einer einen will.


Reicht es aus, wenn EINER einen will? Ich war der Meinung, dass dafür eine Mehrheit auf einer Eigentümerversammlung notwendig wäre?!?

Eine WEG ist eine WEG die man nicht mit ein paar Klauseln umgehen kann. Es ist und bleibt euer "Haus".
Wobei vieles erlaubt ist bei euch - und ein Amtsrichter wird sich in ersten Instanz wohl an den Vertrag halten.


Laut dem Notar, der diesen Vertrag gemacht hat, war genau dass das Ziel, da es sich um 4 "autarke" Reihenhäuser handelt, die nur aufgrund des nicht real teilbaren Grundstückes in eine WEG zusammengefasst wurden. So wurde auch beim Bau schon dementsprechend gehandelt. So hat der eine z.B. weiße Kunststofffenster und -Eingangstür, der nächste braune Holzfenster und -Eingangstür. Jeder macht in seinem Garten was er will (die Gärten von C und D liegen im seitlichen Bereich). Optisch soweit alles harmonisch und stimmig. Nur A hat das Problem mit B, da B keine Veränderungen dulden will, die ihm nicht passen. Vorrangig geht es hier um die Höhe jeglicher Bauwerke, da B seinen ungehinderten AUsblick durch den Garten von A behalten will. Eigentlich könnte A einfach mal losbauen und schauen was passiert, nur liegt A etwas an einer einvernehmlichen Lösung und deshalb spricht er mit B. Da B aber zu keinem Kompromiss bereit ist, lotet A gerade seine rechtlichen Möglichkeiten aus.

Ich denke, A wäre am besten beraten, seine TE bzw. seine Rechte durch einen Fachanwalt prüfen zu lassen.

Danke und Gruß
Zemus
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Re: Rechte bei detailierter Teilungserklärung

Beitragvon Klaus » 07.05.2012, 09:16

Aber genau das geht eben nicht, baubehördlich wäre nach meinem Verständnis z.B. ein Grenzabstand von 3 Metern bei Bauwerken bzw. 50 cm (bei Hecken bis 2m) einzuhalten.


Ihr habt keine "Grundstücke" daher würde das nur an den "Außengrenze" des Gesamtgrundstücks gelten

Grundsätzlich richtig, nur zahlt A hier eben nur "seinen" Anteil.


Was ist wenn "kein Geld da ist" ? Im Außenverhältnis haftet ihr als Gemeinschaft.

Reicht es aus, wenn EINER einen will?


Klar reicht einer, wäre sonst sinnlos. Ihr seit ne WEG.

Laut dem Notar, der diesen Vertrag gemacht hat, war genau dass das Ziel,


War der Märchenonkel auch dabei. Das Ziel "DES VERKÄUFERS", der den Notar ausgesucht hat und die Teilungserklärung geschrieben hat, war euch quer liegende Eigentumswohnungen als eigenständige Häuser zu verkaufen.

Daher spricht man bei einem Hauskauf immer vom "Grundstück" und nur nebenbei von einen Haus. Ihr seit Miteigentümer einer Wohnungseigentumsgemeinschaft - da ändert auch ein lustiger Vertrag nichts.

Ihr sollte Versammlungen abhalten, Rücklagen bilden und gemeinsam Entscheiden.

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Re: Rechte bei detailierter Teilungserklärung

Beitragvon zemus » 07.05.2012, 09:59

Ihr sollte Versammlungen abhalten, Rücklagen bilden und gemeinsam Entscheiden.


Das könnte schwierig werden, immerhin wird hier schon seit 15 Jahren das Ganze gelebt... Gemeinsame Rücklagen gibt es auch nicht.

Auch wirft das Ganze immer weitere Fragen auf, auch versicherungstechnisch. So hat A für sein "Haus", also für seinen Eigentumsanteil eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, die anderen für Ihren usw... A und B haben jeweils eine PV-Anlage auf dem Dach, was aber eigentlich ja Gemeinschaftseigentum ist... Hier lebt wirklich jeder so, als hätte er ein eigenes Reihenhaus... Nur bei dem Garten von A gehen die Meinungen zwischen A und B jetzt auseinander. oO das könnte Klärungsbedarf ergeben.

Als A 2011 Miteigentümer wurde, hat ein anderer Notar (Notar B) den Kaufvertrag gemacht. In dem Kaufvertrag wird sich auf die Urkundennr. der angesprochenen TE des ursprünglichen Notars (Notar A) berufen und diese als verbindlich erklärt. Hätte hier Notar B nicht stutzig werden müssen?

Ich habe auch schon gelesen, dass bei Reihenhäusern diese Regelung durchaus so Anwendung findet. Naja wie dem auch sei, da besteht offensichtlich noch richtig Klärungsbedarf.

Vielen Dank nochmal an dieser Stelle.

Gruß
Zemus
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Re: Rechte bei detailierter Teilungserklärung

Beitragvon Klaus » 07.05.2012, 10:40

Hätte hier Notar B nicht stutzig werden müssen?


Warum sollte er - ist doch eure Sache was ihr ausmacht.
In dem Kaufvertrag wird sich auf die Urkundennr. der angesprochenen TE

Na es bekommt nicht jeder eine eigene TE

Üblicherweise gab es mal einen Besitzer, der hat die TE gemacht und Danach Verkauft. Also gab es da nie ein Mitspracherecht der Käufer. Man ist in die WEG eingestiegen.

So hat A für sein "Haus", also für seinen Eigentumsanteil eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, die anderen für Ihren

Fragst sich welche Zahlt wenn es brennt - denn A,B,C haben keine "Häuser" nur eine WEG. Ich kann auch eine Versicherung für einen Porsche abschliessen wenn ich keinen hab.

Hier lebt wirklich jeder so, als hätte er ein eigenes Reihenhaus... Nur bei dem Garten

Wenn Ihr euch alle gegenseitig ne Latte auf den Kopf haut ist das auch nicht verboten - solange euch das Spaß macht

Ich habe auch schon gelesen, dass bei Reihenhäusern diese Regelung durchaus so Anwendung findet.

Das sind "Häuser auf eigenen Grundstücken" ihr hab nur "EIN HAUS"

Nur weil euch das nicht passt und die Eigentumswohnung quer liegen bleibt es "EIN" Haus auf "EINEM" Grundstück. Und es gelten die Regeln der WEG.

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Re: Rechte bei detailierter Teilungserklärung

Beitragvon zemus » 07.05.2012, 12:01

Nur mal um Missverständnissen vorzubeugen:

Es geht hier nicht darum, ob mir etwas passt oder nicht. Ich für meinen Teil könnte auch sehr gut mit einer "normalen" ETW nach schlüssigem WEG leben. Mir geht es hier lediglich darum, etwas Vorhandenes zu hinterleuchten und in Recht und Unrecht zu selektieren bzw. herauszufinden, was wie geht und warum oder eben warum nicht.

Gruß
Zemus.
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Re: Rechte bei detailierter Teilungserklärung

Beitragvon Klaus » 07.05.2012, 12:11

Kauf allen einen "Ratgeber für WEG " im Handel, kostet 5-10 Euro, egal welchen. Das hat mal ein Richter meinem ehemaligen Verwalter geraten.
Darin stehen alle Regel drin.

Dann noch ein besonders dickes Buch um es den Ungläubigen auf den Kopf zu hauen.

Es geht hier nicht darum, ob mir etwas passt oder nicht. Ich für meinen Teil könnte auch sehr gut mit einer "normalen" ETW nach schlüssigem WEG leben.

Vermutlichen stehen alle WEG-Partner vor dem Richter und singen diesen Satz :-)

Das beste ist "nachgeben und Maul halten" - geht das wirklich nicht - " Klagen, Klagen, Klagen wenn man im Recht ist und zwar einzeln......Nach 5 gewonnenen Klagen gibt es keine Wiederworte mehr

Klaus
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