Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

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Moderator: Klaus

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Maschinist
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Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Maschinist » 25.06.2013, 09:12

A und B haben zwischen ihren Häusern ein gemeinsames Grundstück C das lt. Grundbuch von Beiden zur Hälfte genutzt werden kann.
Der Abstand zwischen den Häusern beträgt ca. 3m bei einer Länge von etwa 11m. Von Haus A wurde vor Generationen (ist schon sehr alt) ein Überbau errichtet, der mit Einverständnis von B sogar auf seinem Haus aufgelegt/abgestützt wurde, also über die ganze Breite von C. Im Gegenzug wurde seitdem von den Besitzern B die gesamte Fläche C genutzt (gegenseitiges Einvernehmen). Wir erinnern uns: Beide haben das halbe Nutzungsrecht an C.
In diesem Zustand wurden die Häuser A und B jeweils mit der Hälfte von C mehrfach weiter verkauft. Einvernehmlich der Regelung: A nutzt den Überbau, B die Grundfläche von C. Zu erwähnen ist noch, dass der Eingangsbereich von B auf dem Grundstück C liegt, unter dem Überbau von A.
Nun ist A aber neuerdings der Meinung, weil er den Überbau (also den Gebäudeteil) gekauft hat, steht im trotzdem noch die Hälfte der Grundfläche von C zu. Gundfläche C 34m², Überbau ca. 20m².
Hat er recht? Wie kann man zur "Gewohnheitsmäßigen" Regelung zurückkehren? Andere sinnvolle Regelung?
Gibt es dafür eine rechtlich verbindliche Regelung?

Klaus
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Klaus » 25.06.2013, 09:37

Mal die Anzahl der Grundstücke reduzieren dann wird es einfacher.
A und B haben zwischen ihren Häusern ein gemeinsames Grundstück C das lt. Grundbuch von Beiden zur Hälfte genutzt werden kann.
Was steht da im "Grundbuch" denn zur Nutzung drin, Vermutlich nichts. Daher ist es das Grundstück das A und B nutzen können wie es A und B gefällt.
Oder gibts eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch, da hier von Nutzungsrecht gesprochen wird.

Jetzt hat einer von der Eigentümer von C auf einem weiteren Grundstück D einen Überbau auf C errichtet.
Dafür steht der Gemeinschaft AB eine Geldrente zu.

Wenn andere Regelungen nicht festgeschrieben sind, wird es schwer. Denn die enden immer dann wenn ein Eigentümer wechselt.
Eine "Gewohnheitsmäßige" Regelung sehe ich nicht. Auch nicht das der andere enteignet ist weil er einen Überbau hat.

Bitte mal klären was im Grundbuch steht.

Klaus
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Maschinist
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Maschinist » 25.06.2013, 09:50

Du hast richtig geraten, zur Nutzung des Grundstückes gibt es keine schriftliche Regelung, nur dass es beiden je zur Hälfte gehört.
Es handelt sich um drei Grundstücke A,B und C, von D war und ist keine Rede.
Die Nutzung ergibt sich aus den baulichen Gegebenheiten: Überbauung von C durch A mit Wohnraum -> Wohnrecht. Eingangsbereich von B nur über C -> Wegerecht.
Wie gesagt: schriftlich existiert keine Nutzungsregelung.

Klaus
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Klaus » 25.06.2013, 10:05

Es gibt die Eigentümer A und B
Dann das gemeinsame Grundstück C
sowie das Grundstücke von A nenne ich mal D
sowie das Grundstücke von B nenne ich mal E

Die Eigentümer von C,D,E können ja jeweils einzel wechseln. Daher ist die Regelung davon unabhängig.
Die Nutzung ergibt sich aus den baulichen Gegebenheiten: Überbauung von A mit Wohnraum -> Wohnrecht. Eingangsbereich von B auf C -> Wegerecht.
Nö, so einfach ist es nicht

Ich sehe keinen Grund warum A nicht dort auch mal picknicken darf. Und auch keinen warum A keine Geldrente an die Gemeinschaft zahlen sollte.

Klaus

Bild, Plan würde helfen
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Maschinist » 25.06.2013, 10:44

Hallo Klaus

Der Einfachheit halber sollten wir uns darauf einigen, dass Besitzer A auch das Grundstück A und das Haus A hat. Das Gleiche gilt für Eigentümer B mit Grundstück B und Haus B. Dazwischen Grundstück C das beiden zur Hälfte gehört, aber von A überbaut wurde.
Zum Verständnis: Von Haus A wurde im ersten Stock ein Anbau errichtet, der das Grundstück C überdeckt und bis zu Haus B reicht, auf dem der Anbau aufgelegt wurde. Haus A ist nun durch den Überbau mit Haus B verbunden.

Du sagst: "Ich sehe keinen Grund warum A nicht dort auch mal picknicken darf."
Ich sage: "Weil B den Wohnraum von A nicht nutzen kann (nur durch Haus A erreichbar und im Besitz von A) obwohl er sich auch über seinem Grundstück (Hälfte von C) befindet. Es kann nach meinem Verständnis nicht sein, dass A den Raum über C mit Wohnraum alleine nutzt und dann auch noch die Hälfte der Hoffläche C haben will." Ich sehe darin eine ungerechtfertigte Benachteiligung von B.

Klaus
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Klaus » 25.06.2013, 11:47

Also ohne Zeichnung - Bild .....

also haben beide das Grundstück C bebaut. A unten und B oben ?!?!?.

Da steht also ein "Haus auch C" oder wie oder was.

Warum sollte A benachteiligt sein. B müsste an C eine Überbaurente zahlen, von der AB dann jeweils die Hälfte bekommen. Wenn A nichts fordert....
Aber A kann deswegen B nicht enteignen.
dann auch noch die Hälfte der Hoffläche C haben will
Nicht die Hälfte - er kann das Grundstück ebenso nutzen wie der Miteigentümer. Wäre doch ungerecht wenn B nur den Überbau nutzen darf, den er aus seine Kosten errichten müsste und unterhalten muss. Und A legt sich auf den Hof ohne weitere Kosten.
Einfacher wird es wenn das Grundstück komplett an mich verkauft würde. Dann müsste B nicht abreisen sondern zahlen.

Klaus
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Maschinist » 25.06.2013, 12:37

Buuuh - - - hätte nicht gedacht, dass drei Buchstaben so viel Durcheinander anrichten können.

Klaus, du bringst Einiges Durcheinander und dichtest noch Anderes dazu.
Möglicherweise hab ich mich auch undeutlich Ausgedrückt.
Na ja, mit ein bisschen Glück beteiligen sich auch noch andere.

Die Hoffnung stirbt zuletzt.

Klaus
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Klaus » 25.06.2013, 12:46

Sollen wir das ändern

von
Na ja, mit ein bisschen Glück beteiligen sich auch noch andere.
in
Na ja, mit ein bisschen Glück gibt mir ein Anderer Recht
Ohne weitere erhellende Infos wird das nichts.

So wie ich das verstanden haben gibt es eine Grundstücksgemeinschaft bei der der eine den anderen das Grundstück nicht nutzen lassen will weil der den Hofraum bereits überbaut hat.
Nach dem Moto der hat den ersten Stock, ich den Hof. Nur wird das so ohne weitere Vereinbarung nichts werden.
Ich würde an Stelle von B einfach die Gemeinschaft auflösen und den Hof zwangsversteigern lassen :-))) Das geht übrigens ganz einfach.

Klaus
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von jp10686 » 29.06.2013, 14:26

Bei Miteigentum darf jeder die Sache so gebrauchen, als ob er Eigentümer wäre, darf jedoch den anderen darin nicht behindern.
Gewisse Nutzungen (z.B. Überfahrt) sind problemlos, andere (parken) sind exklusiv und also nicht problemlos.
Wenn der Überbau eine Art Brücke ist, man also unten durch kann, dann kann dadurch das gemeinsame Grundstück aufgewertet werden (gedeckter Absellplatz) oder entwertet, je nachdem was die Nutzung ist.
Versuchts doch mal so: Jeder kriegt das Nutzungsrecht an einer Hälfte. Der der überbaut hat logischerweise die Fläche der Überbauung in seinem Stück, der der den Eingang da drüber hat logischerweise das Stück vor der Türe. Gibt es einen Weg der beiden nützt wird dessen Fläche nicht zugeteilt.
Also genau so, wie wenn man das Grundstück aufteilen würde, nur dass man die Kosten für Geometer und Handänderung spart.
Dann bitte aufschreiben und im Grundbuch anmerken, damit sich die Diskussion nicht mehr wiederholt.
Wenn man allerdings die meist naheliegende Lösung verwirft, um den anderen zu ärgern, wird es schwer.

Klaus
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Klaus » 29.06.2013, 14:37

Das wird aber so nur funktionieren wenn A und B die Nachbar sind und A und B die Grundstückseigentümer des gemeinsamen Weges.
Denn was sollte im "AB Grundbuch" stehen wenn die beiden Nachbarn dann irgendwann C und D werden.
Dann steht B die Überbauung von D zu ? Das wird ein Grundbuchamt niemals eintragen.

Hier geht es ausschließlich um die Eigentümer AB und deren Grundstück.
Die Überbauung ist eine Belastung die mit Geld ausgeglichen wird. Das Geld geht an die Gemeinschaft AB. Da kann man auch ins Grundbuch eintragen, denn würde auch gelten wenn Besitzer wechseln.

Auch kann sich A ein Wegerecht eintragen lassen, damit er den Weg nutzen kann. Dem müssen AB zustimmen.

Um jetzt was regeln müssten beide zustimmen, wäre das aber der Fall müsste man ja nichts regeln.

Klaus
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von jp10686 » 01.07.2013, 19:39

Wenn ich Miteigentümer eines Nachbargrundstückes bin das ich überbaut habe wäre ich ja schön blöd den Anteil zu verkaufen. Ebenso wenn ich darüber Zugang habe und es kein Wegrecht gibt (das nicht erforderlich ist solange man Miteigentümer ist).
Man kann sich sehr gut selber in den Fuss schiessen, es gibt kein Gesetz welches das verbietet. Schon die alten Griechen wussten, dass sogar die Götter dagegen machtlos sind.

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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Klaus » 01.07.2013, 19:52

Wenn ich Miteigentümer eines Nachbargrundstückes bin das ich überbaut habe wäre ich ja schön blöd den Anteil zu verkaufen.
Das wäre kein Problem, den Bau dürfte ich behalten, es lediglich eine Geldrente fällig.

Ebenso wenn ich darüber Zugang habe und es kein Wegrecht gibt
Das wäre ebenso kein Problem, da es Notwegerecht gibt, es ist ledilich eine Geldrente fällig.

Das witzige ist, dass auch
jetzt
beide keinerlei besondere Rechte vereinbart haben, aber davon ausgehen das Sie diese hätten.
Der zahlt keine Überbaurente, der andere keine Nutzungsrechte.

Wobei der der keine Nutzungsrechte hat, meint das Grundstück exklusiv nutzen zu können - darum gehts ja hier

Klaus
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von jp10686 » 07.07.2013, 20:44

Klaus hat geschrieben:Das wäre ebenso kein Problem, da es Notwegerecht gibt, es ist lediglich eine Geldrente fällig.
Nee ... Not selbst verschuldet ... Hast Du hier in diesem Forum auch schon erklärt.
Man kann nicht durch Grundstücksteilung und Verkauf des Vorderliegenden sich selbst abschneiden und dann Notweg fordern.

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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Klaus » 07.07.2013, 20:59

Bei einem Verkauf ja, es gibt auch Zwangsversteigerungen - dadurch entstehen diese Notwegerechte ja meist.

Wenn man eine Grundstücksgemeinschaft gründet und diese einen Zweck hat. Dann kann dieser Zweck nicht einfach aufgelöst werden.
Der Zweck bestand hier aus Wegerecht gegen Überbauungsrecht.

Der Streit besteht nur deswegen weil einer meint "Wegerecht gegen Überbauungsrecht" der andere "exklusives Nutzungsrecht gegen Überbauungsrecht".
Letzlich wird das ein Richter klären müssen, der wird den finanzierellen Vorteil der beiden ausrechnen und eine Mitte finden.

Das ganze mit einem Gutachten den die beiden Helden dann auch noch zahlen müssen.

Klar ist das "exklusives Nutzungsrecht gegen Überbauungsrecht" nicht die Mitte sein wird.

Klaus
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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Grünfan » 12.07.2013, 10:40

Am besten A schafft sich einen richtig wachsamen großen Hund an, den er auf Grundstück C laufen lässt. Mal sehen, ob A dann noch dort "picknicken" oder anderes will. Bei Eigentümerwechsel ist es immer schwer, sich auf frühere Abmachungen zu berufen, wenn nichts schriftliches vorliegt. Mein Nachbar meinte auch, er könne immer weiter an meinen Bäumen rumsägen, weil er das so mit meinem Vorbesitzer besprochen hatte.

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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Grünfan » 12.07.2013, 10:42

B sollte natürlich den Hund besorgen. Das mit den Buchstaben ist aber auch zu verzwackt :|

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Re: Gemeinsames Grundstück einseitig Überbaut - Rechte?

Beitrag von Klaus » 12.07.2013, 11:12

Dann baucht der andere 5 Minuten um einen Anwalt zu beauftragen dagegen eine einstweilige Verfügung zu erwirken.

Kostet den Hundefreund ca. 600 an an Anwalts und Gerichtskosten - die er zahlen wird.

Klaus
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