Falsche Grundstücksgrenze

Erst mal nur ein Forum für alles, wird getrennt wenn genug Einträge

Moderator: Klaus

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Karoline
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Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Karoline » 22.01.2014, 18:00

Es geht um ein Doppelhaus, dessen Grundstücksgrenze von Anfang an falsch gezogen wurde. Die Häuser wurden vor über 50 Jahren gebaut. Später fiel der Irrtum auf und A + B ließen das Grundstück neu vermessen, einigten sich auf eine Ausgleichzahlung (Höhe unbekannt, nur ein handschriftlicher Zettel über die Einigung). Im Grundbuch wurde diese Aktion allerdings nicht geändert.

Jahre friedlichen Zusammenlebens. Nachbar B verkauft seine Hälfte später an C. Auch dieser wohnt jahrelang dort. Nachbar C versucht wiederum das Haus zu verkaufen (bislang ohne Erfolg). Wieder Jahre später fällt plötzlich C auf, dass die Gundstücksgrenze nicht den Grundstücksplänen entspricht. Nachbar A + B sind zwischenzeitlich verstorben, sodass damalige Vereinbarungen nicht mehr bestätigt werden können. Die Familie/Erben von Nachbar A werden nun von C aufgefordert, die Grundstücksgrenze zurückzubauen. - Nach über 50 Jahren?

Ist diese Forderung rechtens? Gibt es Verjährungsfristen? Kann C auf einen Rückbau (der ja eigentlich kein Rückbau ist, denn die Grenze verlief nie anders!) bestehen oder muss er sich mit einem erneuten Abkauf des Grundstücksstreifens einverstanden erklären?....

Welche Rechte haben wir als Erben von A? Müsste die Forderung nicht eigentlich an B (bzw. dessen Erben) gehen, der das Grundstück unter falschen Veraussetzungen verkauft hat?

Klaus
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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Klaus » 22.01.2014, 18:25

Was wurde denn "falsch" gebaut, das ganze Haus, die Gartenhütte, die Einfahrt der Gemüsegarten.

Das Haus wird man kaum versetzen müssen das ja, durch konkludente Handeln eine Einigung lange besteht. Das Grundbuch kann man nicht so einfach "ändern" dazu wäre es erforderlich gewesen neu einzumessen und umzuschreiben, das kostet Geld. Auch muss keiner irgendwas abkaufen.

Jedoch hat der Eigentümer des überbauten Grundstücksanspruch auf einen Ausgleich in Form einer Geldrente. Die richtet sich nach den Grundstückspreisen vor Ort, ist meist geringer als man denkt, da Sie nur ein Ausgleich wäre.

Vereinbarungen jeder Art gibts nur zwischen den Parteien, sobald der Eigentümer wechselt ist Sie hinfällig. Es verstößt jedoch gegen Treu und Glauben das nun gefordert wird das Haus abzureisen.

Man wird am Ende wohl was zahlen müssen, also würde ich nichts machen und den Nachbarn auflaufen lassen. Es sein denn er kommt selber auf die "Rente", die würde ich dann zahlen. Das gilt nur bei einem mit einem Haus überbauten Grundstück (nicht Gartenhaus, Gewächshaus, oder sonst was).

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Karoline
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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Karoline » 22.01.2014, 22:20

Das Haus steht richtig, aber vom Haus aus geht die Grundstückslinie etwas schräger weg als ursprunglich die Vermessungspunkte waren. Dadurch entsteht ein keilförmiger Grundstücksstreifen, der eigentlich zum Nachbargrundstück gehört, aber wie gesagt, von B an A vor ca. 45 Jahren verkauft wurde.

Die Grundstücke sind durch Mauer und daraufstehendem Zaun getrennt. A hat auf seiner Seite die Fläche auch mit einem hölzernen Garten-Pavillon und einer Terrasse und einem Steingrill bebaut. Muss das jetzt alles abgerissen werden, wenn C es so verlangt?

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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Klaus » 22.01.2014, 22:48

Klar muss man das Grundstück räumen, da besteht kaum ein Aufwand. Muss man ja nicht abreissen, sondern abbauen.
C muss eine angemessene Frist geben, danach muss das grundstück geräumt werden. Fest angebrachtes gehört dem Grundstückseigentümer.
Da ist nichts mit "Rente" drin. Wegen einem hölzernen Garten-Pavillon und einer Terrasse und einem Steingrill wird der Nachbar nicht enteignet.

Mal im Ernst: A will ein so grosses fremdes Grundstück nutzen auf dem soviele Dinge passen - kostenlos ?
Ich würde evtl. noch mal messen lassen, wenn ich mir nicht sicher bin. Wobei mal so was nicht als "Messfehler" bezeichnen kann, eher als Hausbesetzer :-)

Es ist schon Aufgabe der Eigentümer zu wissen von was Sie Eigentümer sind.

Falls Ihr der angemessenen Frist nicht nachkommt kann er einen Anwalt beauftragen den A auch noch zahlen darf.

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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Mia » 23.01.2014, 21:33

Da hast Du in der Tat Pech, denn wenn der Verkauf nicht im Grundbuch steht, ist er nicht vollzogen. Grundstücksverkäufe bedürfen eines Notars. Verjährt ist da leider auch nichts. Verjährung tritt drei Jahre nach Kenntnis des C ein, wenn C nichts unternimmt.

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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Klaus » 23.01.2014, 22:52

Der Anspruch auf Herausgabe seines eigenes Grundstück, verjährt gar nicht. Der Eigentümer kann die Leihe jederzeit beenden. Denn wie du selber sagst gibts Grundstücksgeschäfte nur mit einem Notar.
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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Karoline » 24.01.2014, 10:45

Lieber Klaus, danke für Deine Ausführungen. Ich hatte gehofft, dass es eine Andere Lösung gibt. Denn es wird sehr wohl ein großer Anfwand (sowohl arbeitstechnisch als auch kostentechnisch) sein. Es handelt sich um eine Fläche von 31 qm. Und ob nun abreißen oder abbauen, der Gartenpavillon muss abgebaut werden, die Pflastersteine müssen aufgenommen werden und der Grill muss ebenfalls abgebaut werden. Aber das ist ja "nur" das, was auf der Grundstücksfläche steht. Viel schlimmer und schwieriger wird es mit dem Rest. Die Grundstücke sind sein mehr als 55 Jahren durch eine Mauer und einem darauf befindlichen Zaun getrennt. Auf beiden Seiten befinden sich Stützmauern, da es sich um ein Hanggrundstück handelt. Nur das diese Stutzmauern in den beiden Gärten weder an der gleichen Stelle stehen, noch von gleicher Art sind. Und da finde ich, passt der Begriff "abreißen" durchaus. Ein Teil der Stützmauer von A muss eingerissen werden (Dieses Stück Stützmauer wiederum fehlt dann auf der Seite von B), ebenso wie die Trennmauer auf der Grundstücksgrenze (oder das, was immer dafür gehalten worden ist).

"Es ist schon Aufgabe der Eigentümer zu wissen von was Sie Eigentümer sind." - Die Grundstücksgrenze ist vor über 55 Jahren falsch gebaut worden (Mauer). Als dieser Irrtum dann 15 Jahre später auffiel (Keine Ahnung wodurch) ist die falsche Grundstücksfläche ja von B an A verkauft worden, damit nicht alles zurückgebaut werden musste. (Der Fehler war, das die Auflassung am Ende nicht durchgeführt wurde. Warum nicht ist ja leider nicht mehr zu klären) Und mal ehrlich, wie soll man auf die Idee kommen, dass bei einem Haus + Garten in dem man seit über 50 Jahren wohnt + lebt (aufgewachsen ist), die Grundstücksgrenze falsch sein könnte!? (Es war doch schon immer so)

Beim Verkauf von B an C ist dann ja auch einiges falsch gelaufen, denn B hat ja im Prinzip die 31 qm, die er bereits zuvor an A verkauf hat, noch einmal zusammen mit dem Restgrundstück an C verkauft. Und C hat dabei nicht bemerkt, dass die Grundstücksgrenze nicht gemäß den Zeichnungen und den Meßpunkten verläuft....Erst Jahre später, nämlich jetzt ist es ihm aufgefallen (warum auch immer)

"Mal im Ernst: A will ein so grosses fremdes Grundstück nutzen auf dem soviele Dinge passen - kostenlos ?
Ich würde evtl. noch mal messen lassen, wenn ich mir nicht sicher bin. Wobei mal so was nicht als "Messfehler" bezeichnen kann, eher als Hausbesetzer"
Nicht witzig :-( Kostenlos stimmt ja nicht, denn der Grundstücksstreifen wurde ja abgekauft/verkauft und somit bezahlt! Auch wenn durch die fehlende Grundbucheintragung rechtlich keine Handhabe besteht. Vermessen wurde ja bereits beim damaligen Verkauf (liegt alles beim Katasteramt vor!) Ebenso wie durch B jetzt noch einmal eine Vermessung durchgeführt wurde.

"Falls Ihr der angemessenen Frist nicht nachkommt kann er einen Anwalt beauftragen den A auch noch zahlen darf." Was wäre denn eine angemessene Frist (Auch in anbetracht der Wetterlage)? Und ab wann zählt diese? Ab der ersten Aufforderung oder ab einer Einigung oder ab wann?...

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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Klaus » 24.01.2014, 11:03

Nicht so ganz richtig.

Alles was auf dem Grundstück "fest" eingebracht ist, gehört dem Grundstückseigentümer. Da ist eine Demontage der Mauer nicht nötig, die steht doch gut, gehört eben jetzt dem Nachbarn alleine.

Selbst beim Pavillion + den Gehwegplatten könnte man drüber streiten.

Und wie ich es verstanden hatte, haben die beiden Eigentümer keinen "Kaufvertrag" sondern die jeweiligen Vorbesitzer. Wenn man ein Grundstück kauft, dann nach den Planen im Katasteramt. Es ist die eigene Schuld wenn man sich nicht die Mühe macht genau nachzusehen was man kauft. Evtl. kann man den Verkäufer haftbar machen.... Aber fehlende 30qm erkennt man selbst auf den schlechtesten Plänen mit blosen Auge. Und man hat nicht vergessen den Kaufvertrag einzutragen, man hat keinen Kaufvertrag gemacht. Denn dazu braucht es einen Notar der dann auch ins Grundbuch einträgt.

Die angemessene Zeit ist die Zeit die man normalerweise braucht um das Grundstück zurückzugeben. Mit einem Bagger stört das Wetter kaum.

Ich würde einfach: "Da, deins" über den Zaun rufen und die Übergabe ist erledigt. Aber ich kenns nur aus den Erzählungen. Wer kann nach so vielen Jahren sagen wem die Platten gehören, der Zaun oder der Pavillion.

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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Karoline » 24.01.2014, 14:19

Bei der Verlegung der der Grundstücksgrenze ist Handarbeit angesagt. Ein Bagger kommt da nicht hin, es sei denn, man würde ihn mit einem Spezialkran über das dreistöckige am Hang liegende Haus heben.

Es wäre natürlich erheblich einfacher, wenn man die alte Mauer (und Zaun) einfach stehen lassen könnte und nur einen neuen Zaun über die eigentliche Grenze ziehen müsste. Aber damit wird der Nachbar sicher nicht einverstanden sein! :-( Schließlich geht dann eine Mauer mit Zaun quer über sein Grundstück. (Der Keil beginnt am Haus, also Hausmitte zwischen den beiden Hälften und geht eben schräg von der eigentlichen Grenze weg bis zur gegenüberliegenden Seite, wo der Keil dann eine Breite von ca 3 m hat.) Gibt es irgend etwas, worauf man verweisen kann, dass Mauer und Zaun Eigentum des Grundstückbesitzers sind und wir nicht verpflichtet sind, diese zu entfernen? (Gesetz oder Gerichtsurteil oder sonstiges)?

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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Klaus » 24.01.2014, 14:30

Gemäß § 94 Abs. 1 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks „die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.“ Die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen können beispielsweise ;auern, Zäune oder Fertiggaragen aus Beton sein.

Erwirbt ein Eigentümer ein Grundstück, so erwirbt er damit kraft Gesetzes auch das Eigentum an der eingefügten Sache.

Da die Mauer ja mit dem Einverständniss der beiden Nachbarn errichtet wurde verstösst es gegen Treu und Glauben jetzt den Abriss zu verlangen.
Schließlich geht dann eine Mauer mit Zaun quer über sein Grundstück.
Wenn ihn das gefällt, ist doch seine Mauer :-)

Ob man einen Zaun haben muss regelt das Nachbarrecht des Bundeslandes. In einigen braucht man keinen Zaun.

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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Karoline » 24.01.2014, 18:52

Der Nachbar C fordert bis zum Rückbau der Grundstücksgrenze (wie kann eine "Rückbau" möglich sein, wenn nie eine andere Grenze gebaut wurde?) eine Überbaurente. Wie und wo kann A erfahren, welche Höhe eine solche Rente haben darf und ab welchem Zeitpunkt kann C diese verlangen? Ist dies auch rückwirkend z. B. für 20 Jahre möglich?

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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Klaus » 24.01.2014, 19:30

Na nicht immer gleich mit nie und nicht anfangen. Da die Mauer kaum naturgegeben ist gabs wohl auch Tage ohne Mauer. Rückwirkend gibts auch keine Rente, er hat ja bisher alles stillschweigend geduldet. Es würde wieder gegen Treu und Glauben verstossen im nachhinein Geld zu wollen. Ab den Tag nach Ablauf der Frist sieht das anders aus. Die Rente ist aber nichts im Vergleich zu den Rechtskosten bei einer Klage. Und er wird kaum ein Rente wollen, das ist wenig Geld.

Ein "Rückbau" bedeutet das du dein Gerümpel wegnimmst. Die Bauwerke - Mauer gehören zum Grundstück.

Das mit der Rente wird bei Gebäuden gemacht die Überbaut wurden und deren Abriss unbillig wären. Ein Grill und ein Gartenhäuschen kann man abreissen oder versetzen.

Da der sein Grundstück verkaufen will würde ich das kaufen und dann die Grenze versetzten. Oder ihm anbieten den Teil zu kaufen. Es wird ihm doch eh nur ums Geld gehen.
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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Karoline » 24.01.2014, 20:45

O.K. ich hab noch mal in dem Anwaltsschreiben nachgeschaut. C verlangt einen "Nutzungsersatz".

A hat C schon angeboten den Grundstücksstreifen zu kaufen, damit alles so bleiben kann wie es ist. Woraufhin C das o.g. Anwanltsschreiben geschickt hat, mit der Mitteilung, dass er nicht verkaufen will und
- Grillplatz usw. entfernt werden müssen,
- ein gemeinsamer Grenzzaun errichtet werden soll,
- der monatl. Nutzungsersatz gezahlt werden soll und
- die Gebühren des Rechtsanwaltes (in Höhe von knapp 800 €) überwiesen werden sollen!

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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Klaus » 24.01.2014, 21:18

Das sind doch ganz andere Forderungen als bisher
Grillplatz usw. entfernt werden müssen,
Stimmt
- ein gemeinsamer Grenzzaun errichtet werden soll,
Wenn das Nachbarrecht einen Vorschreibt dann muss man das
- der monatl. Nutzungsersatz gezahlt werden soll und
Für was wenn man geräumt hat
- die Gebühren des Rechtsanwaltes (in Höhe von knapp 800 €) überwiesen werden sollen!
Aus welchen Grund dann denn.

Immer kleinen Bröckchen hier reinzuschreiben bringt wenig.
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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Karoline » 24.01.2014, 21:38

Das Anwaltsschreiben ist ja neu. Die Rechnung des Anwalts soll A zahlen, weil C ihn in Anspruch genommen hat. Keine Ahnung warum. Wahrscheinlich, weil C der Meinung ist, dass er Recht hat und A deshalb seine Anwaltskosten zahlen muss.

Und wieso sind das ganz andere Forderungen als bisher? 1 + 2 - Abreißen des Grillplatzes und Rückbau auf eine Grenze, die seit 50 Jahren nicht existiert hat, davon reden wir doch die ganze Zeit. Bzw. ob es Möglichkeiten gibt, genau das zu verhindern....

3 + 4 sind natürlich neu, weil ja auch das Schreiben von C bzw. dessen Anwalt neu ist.

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Re: Falsche Grundstücksgrenze

Beitrag von Klaus » 24.01.2014, 22:39

Der wird doch wohl "vorher" bereits geschrieben und eine Frist gesetzt haben. Wenn die um ist, ist man in Verzug daher trägt man auch die Anwaltskosten.
Jedoch gibts im Nachbarrecht in den meisten Ländern ein vorgeschobenes Schiedsverfahren, das man durchführen muss bevor man klagt. Ich denke die Anwaltskosten sind dafür zu hoch - bin mir jetzt aber nicht sicher. Falls A sich aber eh weiter weigert, klärt das dann auch gleich das Gericht
Bzw. ob es Möglichkeiten gibt, genau das zu verhindern....
Nein, es ist sein Grundstück und das bekommt er zurück. Es kann nur teurer werden.
Glaubst du denn wirklich das der "enteignet" wird. Ich frage mich echt wie Beratungsresistentman sein kann.

Von einer Mauer sehe ich nichts mehr. Jetzt nur noch der Grillplatz. ?!?!

Klaus
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