Kniffliges schuldrechtliches Wegerechtsproblem

[HarryD]

Liebe Forumsgemeinde,

ich habe ein recht kniffliges Wegerechtsproblem, was meint Ihr dazu?

Situation:

Vor über 50 Jahren wurde vom Bauern ein Grundstück mitten in der Wiese verkauft. Gleichzeitig wurde ein Fahrwegerecht von der öffentlichen Straße an der "Vorderseite" und zusätzlich ein reines Fußwegerecht an der "Hinterseite" dinglich gesichert. Der genaue Verlauf des Fahrrechts wurde nicht festgelegt, nur dass "es gestattet ist einen Weg zu bauen".

Einige Zeit später wurde das noch unbebaute Grundstück geteilt und zwar in eine "Vorderseite" mit Anschluß an das Fahrrecht und eine "Hinterseite" mit Anschluß an das Fußwegerecht.

Im notariellen Teilungsvertrag wurde festgestellt, dass die beiden dinglich gesicherten Wegerechte nunmehr den beiden Teilgrundstücken gemeinsam zustehen und dass der jeweilige Eigentümer von Grundstück "vorne" dem jeweiligen Eigentümer von Grundstück "hinten" das Überfahrrecht im Anschluß an das dinglich gesicherte Wegerecht entlang der unteren Grenze über das Grundstück des Bauern einräumt. Aber auch: Dingliche Sicherung soll nicht erfolgen!!! und ist auch nicht erfolgt. Im Baulastenverzeichnis findet sich auch kein Eintrag.


Inzwischen wurden die beiden Grundstücke bebaut. Der Fahrweg wurde jedoch nicht bis zur unteren Grenze, sondern bis zur Grundstücksmitte des vorderen Grundstücks geführt. Die notarielle Vereinbarung kann damit nicht nicht mehr "buchstabengetreu" erfüllt werden.
Im direkten Anschluß an den Fahrweg befinden sich heute die Parkplätze von Grundstück "vorne" über fast die ganze Breite des Grundstücks.
Die Zufahrt zur Grundstücksgrenze "hinten" führt über die diese Parkfläche. Auf dem hinteren Grundstück selbst befinden sich keine Parkmöglichkeiten, das Überfahrrecht wurde in den letzten fünf ! Jahrzehnten nur gelegentlich, aber regelmäßig genutzt, um bei Lieferungen direkt an die Grundstücksgrenze heranfahren zu können. Ansonsten wurde das Wegerecht nur zu Fuß genutzt, auch von Briefträger und Co.

Die Erben stellen das Fahrrecht jetzt infrage. Was tun ?

Viele Grüße HarryD

[Klaus]

Vor über 50 Jahren wurde vom Bauern ein Grundstück mitten in der Wiese verkauft.

Wurde das Grundstück denn als "Bauland" verkauft um zu bauen oder als Wiese. Wenn es als "Nutzungsart" Wiese verkauft wurde kann man die Wegrechtsvereinbarung nicht für ein Wohnbau nutzen. Und noch viel weniger für gleich zwei Wohnhäuser.
Als besteht das Wegerecht eh nicht. Und ob eine Not entsteht wenn man ein Grundstück ohne Anbinung kauft - glaube ich mal nicht

nur dass "es gestattet ist einen Weg zu bauen".

Im Grundbuch oder im Vertrag. Der Vertrag gilt nur wenn es die Parteien noch gibt.

Die eigentliche Frage versteh ich wohl nicht, auch die Weggestaltung ???

Das sind nun 3 Grundstücke. Eins drumherum und zwei in der Mitte.
Es geht jetzt im die Rechte der beiden mittleren Grundstücke zueinander.

Haben die auf den jeweiligen Grundstücken Wegerechte erteilt gelten die natürlich. Gibt keinen Weg und wurde die Erstellung eines Weges nicht erteilt hat man Pech. Ist der Weg verbaut und das Bauwert 30 Jahr da ist der Anspruch verjährt.

Am besten mal ne Skizze irgendwo hochladen. Und genauer Fragen. Am besten die einzelnen Rechte trennen dann erklärt sich das meiste von selbst

Es gibt Verträge zwischen Parteien, die weder vererbt noch verkauft werden und das Grundbuch, die auch nach Erbe oder verkauf Bestand haben

kniffliges Wegerechtsproblem

Der Ausdruck kommt immer dann wenn einer KEINE Rechte hat ).

Klaus

[andy]

Wenn ich das richtig verstanden habe, hatte das Grundstück in der Mitte der Wiese zwei Rechte - ein Fahrrecht an der Vorderseite und ein Gehrecht an der Rückseite, richtig ?
Dann ist es geteilt worden.

Damit bestehen die Rechte autom. weiter fort für die beiden Teilgrundstücke und zwar nach § 1025 BGB.
Das wurde im Teilungvertrag so m.E. richtig gesehen. Daher musste auch dinglich nichts weiter vereinbart werden zwischen "vorne" und "hinten".

Die Erben sind also insofern daran gebunden, dass dem vorderen wie hinteren Grundstück beide dinglichen Rechte zustehen.

[HarryD]

Hallo Andy,

Wenn ich das richtig verstanden habe, hatte das Grundstück in der Mitte der Wiese zwei Rechte - ein Fahrrecht an der Vorderseite und ein Gehrecht an der Rückseite, richtig ? Dann ist es geteilt worden.

Genau richtig. Unmittelbar danach wurden die beiden Häuser gebaut (in den 50-igern) ganz korrekt mit Baugenehmigung, Erschließung (Strom, Wasser, Telefon). Der dinglich gesicherte Weg zum vorderen Grundstück wurde auch sofort gebaut, schon allein um das Baumaterial für die beiden Häuser heranzuschaffen. Inzwischen erschließt der Weg auch noch weitere Grundstücke, die in den 70-igern gebaut wurden.

Damit bestehen die Rechte autom. weiter fort für die beiden Teilgrundstücke und zwar nach § 1025 BGB.

Also darf ich den Fahrweg auf jeden Fall bis zur Grenze des vorderen Grundstücks benutzen, aber dann fehlt ja noch das Stück über das vordere Grundstück bis zur Grenze des hinteren Grundstücks. Genau das ist der Knackpunkt. Die Frage ist, wie wirksam die notarielle Vereinbarung (s. o.) tatsächlich ist.

Die beiden Grundstücke haben bisher nur im Wege der Erbfolge bzw. Schenkung an Kinder den Besitzer gewechselt, ein Verkauf an einen Dritten hat noch nicht stattgefunden.

Viele Grüße HarryD

[andy]

Also darf ich den Fahrweg auf jeden Fall bis zur Grenze des vorderen Grundstücks benutzen, aber dann fehlt ja noch das Stück über das vordere Grundstück bis zur Grenze des hinteren Grundstücks.

Hm ... m.E. fehlt auch das Stück nicht, denn das vordere Grundstück "schuldete" dem hinteren Grundstück und umgekehrt aufgrund der Feststellung in der Teilungserklärung die jeweilige Zuwegung. Andernfalls wäre die (dingliche) Teilung wohl so nicht zustande gekommen. Korrekter und eindeutiger wäre nat. gewesen, hierzu separate Rechte zu vereinbaren.

Letztendlich steht dem hinteren Grundstück ein Notweg zu (auch zum fahren, wenn nicht an Strasse grenzt -> BGH). Entweder beim Bauern (Gehweg ausbauen), eher aber über das vordere Grundstück (der Bauer stellt einen befahrbaren Weg ja schon).
Dann muss man eben eine Notrente zahlen (meist überschaubar), und einen Weg auf eigene Kosten erstellen. Einen Notweg muss man im Zweifel einklagen, das kostet (auch Nerven).
Daher macht es für den Eigentümer des vorderen Grundstücks keinen grossen Unterschied, wie jetzt genau ... ich würde allerdings alles andere einem Notweg vorziehen, denn dies dürfte ein zusätzliches "Manko" beim evtl. Verkauf sein, wertmindernd, und zwar mehr, als jedes vereinbarte Recht - für beide Grundstücke ! Darüber sollten sich beide Eigentümer besprechen, und ggf. entsprechende Rechte nachträglich vereinbaren.

[Klaus]

Man sollte dabei aber Beachten das ein Wegerecht noch lange nicht die Erstellung eines Weges schuldet. Fehlt da also ein Stück oder ist ein Stück bereits bei "Teilung" verbaut gewesen gibt es keinen Weg.

Auch muss man doch mal klären wie aus einem Wegerecht für Wiesen eines für mehrere Wohnhäuser wurde. Das hat nichts mit der Baugenehmigung zu tun - es sei denn es gäbe noch Baulasten. Man kann ja nicht ein Wegerecht vereinbaren dann Grundstück teilen und immer mehr Häuser über den selben Weg führen.

Auch wäre wichtig inwieweit eine "Teilungserklärung" denn gilt. Wenn es keinen EIntrag im Grundbuch mit den entsprechenden Wegerechten gibt ist das ohne BEstand.

Klaus

[HarryD]

Hallo andy,

erst mal meinen ganz herzlichen Dank für Dein Engagement.

Wenn ich dran denke wieviel Zeit ich in dieser Angelegenheit schon mit Grundbuchämtern und einem "lustlosen" Notar verschwendet habe ....

Im Ergebnis wurde mir nur schulterzuckend bestätigt, dass ich wohl ein Problem habe. Lösung unbekannt.

Diese Forum hätte ich viel früher finden müssen!

Ein paar Dinge sind mir aber noch unklar:

1. Hat man bei privater Nutzung überhaupt Anspruch auf eine Notwege-Zufahrt, oder nur einen Fußweg? Da höre ich unterschiedliche Auffassungen. Wenn nur Fußweg, dann ist das hintere Grundstück nicht notleidend, da es den dinglich gesicherten Fußweg ja gibt.


2. Dein Hinweis auf § 1025 BGB hat mir sehr gefallen, aber es gibt ja noch den §918 (Ausschluß des Notwegerechts). Da steht auch was über Grundstücksteilung drin. Du sagst, dass aufgrund §1025 BGB das Wegerecht seitens des Bauern auf beide Teilgrundstücke weitervererbt wurde. §918 BGB sagt aber, wenn "willkürliche Teilung", dann höchstens Notweg über den Vorderlieger.

Wobei ich "willkürlich" nicht unterschreiben würde, denn die Pateien haben damals im notariellen Vertrag sehr wohl eine Vereinbarung über das Überfahrrecht mit Wirkung für die jeweiligen Eigentümer getroffen, aber leider nicht dinglich gesichert.

@Klaus:

Zur Klarstellung:

Das Fahrrecht über das Gelände des Bauern ist überhaupt kein Problem. Strittig könnte künftig bei Besitzerwechsel die Überfahrt über das vordere Grundstück zum hinteren Grundstück werden. Seit über 50 Jahren gibt es da einen gemeinsam genutzte Schotterfläche.

Vorderlieger: Parkplatz,
Hinterlieger: gelegentliche Zufahrt zur Grundstücksgrenze.

Wie ist dass denn mit Gewohnheitsrecht, Treu und Glauben etc. ?


Viele Grüße HarryD

[Klaus]

Gewohnheitsrecht

Nur wenn bereits vor der Erstellung des Grundbuchs (ca1900) so verfahren wurde.

Treu und Glauben

Bedeute das man sich auf das Vereinbarte verlassen darf.

Ich habe den tatsächliche Begebenheiten nicht verstanden. Es wurde vereinbart innerhalb der beiden Grundstücke ein "Anbindung" an die vordere Straße zu schaffen. Und es wurde versäumt dieses Recht ins Grundbuch einzutragen oder durch Anlage eines Weges umzusetzen.

Auch wurde von hinteren Grundstück kein Wegerecht mit dem umliegenden Bauern vereinbart, sondern nur ein Fussrecht ist vorhanden.

Das legt den Schluss nah das man das auch nie wollte.

Also gibt es kein Notfahrrecht "hintenraus". Da man sich den Fahrweg ja selber verbaut hat. Und da man vorne selber verkauft/geteilt hat auch nicht. Man kann nicht Grundstück erst verkaufen/verteilen und dann belasten wollen.

Die "vordere" Vereinbarung steht in keinem Grundbuch also hat man auch da Pech. Zumal es ja wohl auch keinen "Weg" gibt den man Nutzen kann, sondern man müsste erst mal einen anlegen.

Es gibt eben auch Häuser ohne Fahrweg, ich sehe keine Not

Man müsste genau prüfen was wann wie vereinbart wurde. Aber pragmatischer sind Geld Lösungen. Droht mit Klagen und belohnt mit Geld wenn der Nachbar mitmacht.

Klaus

[HarryD]

Hallo Klaus,

Es wurde vereinbart innerhalb der beiden Grundstücke ein "Anbindung" an die vordere Straße zu schaffen.

richtig

Und es wurde versäumt dieses Recht ins Grundbuch einzutragen

Hier liegt der Hund begraben. Einerseits wollte man eine dauerhafte Wegerechtslösung auch für künftige Eigentümer vereinbaren, aber eine dingliche Sicherung sollte explizit nicht erfolgen. Was sich der Notar damals gedacht hat ist mir schleierhaft. Eigentlich ist das doch eine in sich widersprüchliche Vereinbarung!

... oder durch Anlage eines Weges umzusetzen

falsch. Den Weg gibt es seit Jahrzehnten über die Parkfläche des Vorderliegers und dieser wurde auch regelmäßig genutzt.

Viele Grüße HarryD

[andy]

Klaus, so ganz ist es nicht (mehr - leider), siehe hier:

http://www.nachbarschaftsstreit.de/foru ... ahren.html

Und gerade nach §918 Satz 2 BGB müsste der Notweg über das vordere Grundstück geführt werden. Satz 1 (Willkür) würde bedeuten, der Eigentümer des hinteren Grundstücks hätte die Zuwegung selbst verbaut.
Die Teilung eines Grundstücks ist in diesen Sinne keine Willkür - jedenfalls nach meinem Verständnis.

>>>

§918 BGB
...
(2) Wird infolge der Veräußerung eines Teils des Grundstücks der veräußerte oder der zurückbehaltene Teil von der Verbindung mit dem öffentlichen Wege abgeschnitten, so hat der Eigentümer desjenigen Teils, über welchen die Verbindung bisher stattgefunden hat, den Notweg zu dulden.

<<<

Unabhängig vom Notweg würde ich behaupten, da die Teilung mit der o.g. Feststellung im Notarvertrag stattgefunden hat, dass beide Grundstücke dem jeweils anderen die begehbare und befahrbare Zuwegung schulden. Ein ausgebauter / befestigter Weg ist was ganz anderes - da muss man sich halt einigen.

Die Teilungserklärung liegt dem Grundbuch / Grundakte nicht bei - weiss nicht ?

Ob die eingeräumten Wegerechte seitens des Bauern auch für Wohnhäuser gelten, sei einmal dahin gestellt. Solange der Bauer das nicht bezweifelt ...

[Klaus]

Die Zufahrt zur Grundstücksgrenze "hinten" führt über die diese Parkfläche. Auf dem hinteren Grundstück selbst befinden sich keine Parkmöglichkeiten, das Überfahrrecht wurde in den letzten fünf ! Jahrzehnten nur gelegentlich, aber regelmäßig genutzt, um bei Lieferungen direkt an die Grundstücksgrenze heranfahren zu können.

Platz auf dem hinteren Grundstück braucht man schon auch, wobei das auch eine Wiese oder das Blumenbeet sein kann.
Und wenn vorne bereits Parkplatz angelegt sind ist der Weg verbaut. Wenn die Anlage: Parkplätze bereits über 30 Jahre besteht ist ein Beseitigungsanspruch verjährt.

Es kommt schon drauf an wie das da tatsächlich aussieht, ne Skizze wäre hilfreich.

Klaus

[Klaus]

Die Zufahrt zur Grundstücksgrenze "hinten" führt über die diese Parkfläche. Auf dem hinteren Grundstück selbst befinden sich keine Parkmöglichkeiten, das Überfahrrecht wurde in den letzten fünf ! Jahrzehnten nur gelegentlich, aber regelmäßig genutzt, um bei Lieferungen direkt an die Grundstücksgrenze heranfahren zu können.

Platz auf dem hinteren Grundstück braucht man schon auch, wobei das auch eine Wiese oder das Blumenbeet sein kann.
Und wenn vorne bereits Parkplatz angelegt sind ist der Weg verbaut. Wenn die Anlage: Parkplätze bereits über 30 Jahre besteht ist ein Beseitigungsanspruch verjährt.

Es kommt schon drauf an wie das da tatsächlich aussieht, ne Skizze wäre hilfreich.

Klaus

[HarryD]

Hallo Klaus,

hier erst mal eine grobe Skizze:

[img][img]http://www.abload.de/img/plans58r.jpg[/img][/img]

Und wenn vorne bereits Parkplatz angelegt sind ist der Weg verbaut.

So ist die Situation seit 50 Jahren, verbaut ist da eigentlich nichts. Unterhalb von Haus "blau" ist eine große geschotterte Fläche, die von diesem auch zum Parken verwendet wird. "Rot" parkt da nicht, aber läuft regelmäßig über diese Fläche zum Haus. Über diesen Weg kommen auch seit jeher auch Briefträger, Handwerker und Co.

Eine Zufahrt direkt zur Grundstücksgrenze "rot" ist problemlos möglich. Höchstens ein parkender PKW muss in Absprache wegrangiert werden, wenn z. B. der Ölwagen kommt. Hat auch bisher immer funktioniert.

Sollte "blau" verlangen, dass auf seinem Grundstück künftig nicht mehr gehalten wird, könnte auch problemlos eine Parkfläche auf dem Grund von "rot" angelegt werden. Dann würde z. B. ein Lieferant auf dem Grundstück von "rot" halten bzw. parken und nur ein Überfahrrecht in Anspruch nehmen.

Übrigens parkt "rot" aufgrund mündlicher Absprache mit dem Bauern neben dem dinglich gesicherten Fahrweg direkt vor der Grenze von "blau". Sollte das allerdings irgendwann aufgekündigt werden, bliebe nicht anders übrig, als eigene Parkflächen auf dem Grundstück "rot" zu schaffen, was nur geht, wenn das Überfahrrecht tatsächlich existiert. In diesen Fall würde ich dann auch ernsthaft erwägen eine Garage zu bauen.

Eine andere Wegführung geht übrigens aufgrund topographischer Besonderheiten (steiles Gelände) nicht. Wenn ein Zufahrtsrecht existiert, dann genau so, wie oben eingezeichnet.


Viele Grüße HarryD

[Klaus]

Ach so ist das

Solange rot keinen "Platz" zu parken hat darf rot das Fahrrecht nicht nutzen. Parken auf Blaub war ja nie ausgemacht.

Man musst nun prüfen welchen Rechte zwischen Rot und Blau bestehen. Die "Teilungsvereinbarung" betrifft nur die beiden Parteien, keine Rechtsnachfolger.

Ich sehe höchstens ein Notfahrrecht, nachdem Platz zum Parken auf Rot abgelegt wird. Sonst nicht. Das Halten bei Blau oder beim Bauern rechtfertigt keine Befahren von Blau.

Klaus

[andy]

Die "Teilungsvereinbarung" betrifft nur die beiden Parteien, keine Rechtsnachfolger.

Ach, die Teilung gilt nicht mehr für die Rechtsnachfolger, wird rot und blau dann wieder zu einem Grundstück ?
Da muss ich was falsch verstanden haben ...

Ansonsten hatte ich mir die Situation so ähnlich gedacht.

Wenn rot auf blau tatsächlich nicht (zu und auf rot und retour) fahren darf, dann darf rot dort auch nicht gehen. Blau darf dann natürlich auch nicht den Fussweg über rot nach blau nehmen.
So war das aber gewollt, sonst wäre gar nicht erst geteilt worden, würde ich argumentieren, denn das ist die Bedingung für die (dingliche) Teilung, festgestellt und fomuliert in der Teilungserklärung ... ist dies jetzt alles nicht zulässig, oder hinfällig, dann würde ich die Rechtmässigkeit der Teilung anzweifeln.
D.h. alles noch einmal von vorne. Dann kann man sich auch direkt gegenseitg die Wegerechte zugestehen, wie eigentlich vorgesehen, denn darauf wird es hinauslaufen.

Gut - das ist meine persönliche Meinung hier. Ob es sich tatsächlich so verhält ... ich habe keinen nur annähernd ähnlichen gelagerten Fall oder Situation parat, an dem man sich orientieren oder was ableiten könnte.

[HarryD]

Hallo Klaus und andy,

jetzt ist bei mir die Verwirrung komplett, möchte daher nochmal zusammenfassen:

Bei der Teilung war den Parteien klar, dass bzgl. der Wegerechte eine Vereinbarung getroffen werden muss und zwar eine, die auch für künftige Eigentümer gilt:

So sah dass dann in dem aus heutiger Sicht wohl unglücklich formulierten notariellen Vertrag aus:

, dass die beiden dinglich gesicherten Wegerechte nunmehr den beiden Teilgrundstücken gemeinsam zustehen und dass der jeweilige Eigentümer von Grundstück "vorne" dem jeweiligen Eigentümer von Grundstück "hinten" das Überfahrrecht im Anschluß an das dinglich gesicherte Wegerecht entlang der unteren Grenze einräumt. Aber auch: Dingliche Sicherung soll nicht erfolgen!!! und ist auch nicht erfolgt. Im Baulastenverzeichnis findet sich auch kein Eintrag.

Dann kam von Euch der Hinweis auf § 1025 BGB, was man ja dahingehend interpretieren kann, dass es keiner gesonderten Vereinbarung bedarf, weil das Wegerecht ja ohnehin aufgrund BGB gegeben, d . h. "vorne" bzw. "rot" schuldet sowieso die Überfahrt.

Dann der Hinweis auf das BGH-Urteil, wo eine Zufahrt im Rahmen des Notwegerechts seit 2008 immer vom Nachbarn verlangt werden kann, d. h. der Fußweg von "rot" zur öffentlichen Straße gilt heute nicht mehr als ausreichende Zuwegung, es muss schon ein befahrbarer Weg sein! Wenn nur ein Notwegerecht besteht, dann ist aufgrund von §918 Satz 2 BGB wohl klar, dass der Weg genauso, wie bisher verlaufen würde.

Ich sehe jetzt drei Alternativen:

1. Fahrrecht ist grundsätzlich da, schon allein aufgrund von §1025 BGB, oder

2. der notarielle Kaufvertrag ist so gültig (oder ist das eine Teilungserklärung) und bindet auch künftige Erwerber, oder

3. es gibt nur ein Notwegerecht (incl. Zufahrt), d. h schlimmstenfalls ist eine Notwegerente zu zahlen.

Wie würdet Ihr in meiner Situation vorgehen?

Viele Grüße HarryD

[Klaus]

Gibt es keinen Eintrag ins Grundbuch dann endet jeder Vertrag bei einem Eigentümerwechsel das ja die Vertragspartner fehlen.

Daher kann es nur ein Notwegerecht gegen Rente geben.

es muss schon ein befahrbarer Weg sein

Nur wenn ein solcher vorhanden ist, und er muss auch irgendwo hinführen.

Wenn hier kein Platz ist um zu Fahren weil z.B. ein Haus im Weg steht hat man Pech. Oder die "Anlage" Parkplätze einem Weg im Wege steht muss man prüfen.

Ich würde faktisch wenigstens einen Platz auf MEINEM Grundstück anlegend das man erreichen kann. Und wenn es nur eine Spur im Dreck ist.

Klaus

[andy]

... der notarielle Kaufvertrag ist so gültig (oder ist das eine Teilungserklärung) ...

Ja, was denn jetzt - ein Kaufvertrag oder eine Teilungserklärung ?
Ein Kaufvertrag gilt zwischen zwei Parteien, eine (dingliche) Teilungserklärung gilt für alle folgenden Eigentümer mit.

Ich ging bisher von einer Teilungserkärung aus, und die macht i.d.R. ein Eigentümer vor dem Verkauf alleine und nicht zwei ...

[Klaus]

Am Schluss ist das ne WEG

[andy]

Jo, da gibt es auch Teilungserklärungen.