private Baulast

[lucky0867]

Hallo Zusammen,
um das zu schreiben, was Awiederfahren ist, würde dieser Text jetzt alles sprengen. Deshalb stelle ich hier nur meine Frage in gekürzter Fassung.
Man stelle sich drei Grundstücke vor...Flurstücke 222,223,224. Auf 222 steht eine Doppelhaushälfte, auf 223 noch nichts, auf 224 sind A . Aufgrund Unbebaubarkeit von 224 haben A auch noch 223 kaufen müssen. (Unbebaubarkeit 224 heisst: Maklerin gepennt, läuft gerade alles über den Anwalt, bzw. ein Vergleich ist erziehlt worden).
Zwischen 222 und 223 (nun unser Grundstück) gibt es eine private schriftliche Vereinbarung zwischen den alten Besitzern anzubauen ohne seitlichen Abstand. Es ist nichts im Baulastenbuch, Grundbuch oder im notariellen Kaufvertrag eingetragen, sprich unser zweites Grundstück 223 ist absolut baulastenfrei.
Nun haben A keine Lust mehr auf eine Doppelhaushälfte sondern wollen ein EFH bauen ohne an 222 anzubauen. Dabei würden wir die geforderten 6m Abstandsfläche auf 222 einhalten.
Das wird 222 sicher nicht gefallen und mit der privaten Vereinbarung losrennen.
Inwiefern gilt diese private Vereinbarung zwischen 222 und A . A sind Rechtsnachfolger des Grundstücks, haben aber keinerlei offiziellen Dokumente zwischen der alten nachbarlichen Vereinbarung bekommen, s.o. und das Bauamt weiss von keiner privaten Vereinbarung.
Wie gesagt, alles andere möchte A hier ersparen, damit könnten wir nach RTL oder wo auch immer hinrennen...würde sicher ein Bestseller werden.

Gruß und Dank

[Klaus]

Also RTL haben wir nicht zu bieten aber zur Zeit sucht ein Sender bei uns (rechts oben "Star gesucht")

Bitte mal die Regeln hier lesen.

Alle Verträge mit "alten" Eigentümer sind mit dem Verkauf hinfällig.

Aber wie meist: Es kommt schon drauf, es gibt Ausnahmen und Sonderregelungen....

also würde ich mal diese Vereinbarung anfordern.

Klaus

[lucky0867]

Danke für die schnelle Antwort..
..und sorry ....hab ich die Regeln wohl zu schnell gelesen...

Was mich jetzt nur stutzig macht: geänderte Abstandsflächenrecht NRW:

Zivilrechtliche Einigung unter Nachbarn

In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 b) muss die nachbarliche Einigung über die Frage, ob an der gemeinsamen Grundstücksgrenze entweder mit oder ohne Gebäudeabstand gebaut werden darf, nun nicht mehr im Baulastenverzeichnis eingetragen werden, sondern kann unbürokratisch durch zivilrechtliche Einigung unter den Nachbarn erfolgen.

Der Verzicht auf eine öffentlich-rechtliche Sicherung vereinfacht die Handhabung dieser Bestimmung erheblich und vermeidet die mit einer Baulasteintragung verbundenen Kosten. Diese Regelung schließt Anbau-Baulasten im Übrigen nicht grundsätzlich aus, sondern überlässt es den Bauherren, welche Form der Sicherung gewählt wird.

...wie soll man das denn nun übersetzen?

Gruß

[lucky0867]

Ach ja...es gibt ein Schreiben, bzgl. Baulasterklärung ohne seitlichen Abstand. Dieses gilt auch für den Rechtsnachfolger. Aber wie gesagt, Das Schreiben ist weder bei der Behörde hinterlegt worden noch existieren irgendwelche Einträge. Mir wurde dieses Schreiben nie offiziell vorgelegt auch nicht bei dem notariellen Vertrag, dort steht klar baulastenfrei...

[Klaus]

Ist doch nicht das Thema: Die Einigung "vor A" bestand daher hat B sein Haus auf die Grenze gesetzt und wartet jetzt auf einen ebensolchen Bau. An der "Einigung" hat A nichts mehr zu rütteln. Vermutlich wurde auch vereinbar das A jetzt an das Haus von B anbauen darf, ist der Sinn von Doppelhäuser.

Um jetzt "1 Meter" daneben zu bauen braucht A eine neue Einigung.

Eine "Bauverpflichtung" kann man daraus kaum herleiten.

Klaus

P.S Bei "Quellen" und Fragen dazu auch sagen woraus man die rausgeschnitten hat.

[lucky0867]

Quelle von oben stammt von hier:

http://www.baurechtsexperte.de/abstandf ... 30422.html

also langsam...in dem Falle wäre ich "A"...ich will aber nicht "1 Meter" daneben bauen, sondern 6 Meter, da B ja schon auf Grunstücksgrenze gebaut hat...Platz ist nun ja da.
Die Frage war doch, inwiefern greift diese privatrechtliche Vereinbarung zwischen den alten Besitzern auch auf mich? Nochmal, ich habe nie etwas schriftliches bekommen...siehe oben...

Gruß und Dank

[Klaus]

Die können doch nur vereinbart haben das der Nachbar B sein Haus auf die Grenze bauen darf und der alte A darauf verzichtet die Grenzabstände ein zu fordern.
Daran wäre der neuen A auch gebunden, sonst müsste B ja sein Haus abreisen. Es würde gegen "Treu und Glauben" verstoßen wenn man das nun verlangen könnte.

Das bedeutet aber nicht, dass A nun auch an die Grenze bauen muss. A muss daher seinen Grenzabstand einhalten, wie üblich.

Ich versteh das Problem nicht. B kann A nicht zwingen ein "Doppelhaus" zu bauen.

[lucky0867]

Klaus, das ist fast richtig...A und B haben vereinbart ohne seitlichen Abstand zu bauen. Sprich, A und B verpflichten sich anzubauen. Die Anbaubaulast besagt, entweder anzubauen oder die Abstandsfläche des Nachbarn (in dem Fall A) zu übernehmen...dieses ist öffentlich rechtlich.
Wie gesagt, die Vereinbarung ist rein privatrechtlich aber nicht öffentlich rechtlich und es sind auch keine Grunddienstbarkeiten eingetragen usw...
Die ursprüngliche Frage lautete ja, inwiefern gilt das dann auch für den Rechtsnachfolger für A? A will nämlich nicht anbauen, sondern 6m Abstand einhalten und ein EFH bauen.

alles recht kompliziert...
Gruß

[Klaus]

Was ist denn so schwer

Beide haben vereinbart auf Ihr Recht: den "Abstand einzufordern" zu verzichten um an die Grenze zu bauen. An diese Vereinbarung muss sich auch der Rechtsnachfolger halten, da sonst ja einer Abreisen müsste. Das würde gegen Treu und Glauben verstoßen.

Es besteht aber keine Verpflichtung anzubauen, denn das würde ja auch gegen Treu und Glauben verstoßen. Da ein Käufer davon ausgehen muss das ein unbelastetes Gelände auch unbelastet ist,

A kann bauen wo er will, und muss die entsprechenden Abstandsflächen einhalten.

Kurz: A hat Recht

Baugenehmigung gibt es beim Bauamt, der Nachbar wird dann wohl widersprechen, das wird das Bauamt ablehnen, Der Nachbar kann dann klagen......
Und aus Gericht und Hoher See.

P.S Ich würde da nicht wohnen wollen

[lucky0867]

Du weisst doch Recht haben und Recht bekommen sind immer zweierlei. Aber ich sehe das genauso wie du.
Tja, dass mit dem da wohnen wollen ist eine andere Sache...ist eine längere Geschichte, aber mir bleibt da so gut wie nichts anderes mehr übrig.
Wir hatten auch eine Dispens der Stadt bekommen zwischen A und B ein Reihenmittelhaus zu bauen. Ehemaliger Besitzer von A wäre das egal gewesen. B hätte aber zustimmen müssen. Dieser hatte aber abgelehnt, da er einen enormen Wertverlust seines Doppelhauses gesehen hatte. Ich hätte dadurch ein unbebaubares Grundstück gehabt, 224. Neben uns, 225 und 226 wurde von ein und derselben Person gekauft, der da nun ein EFH bauen will. Wir müssen plötzlich die 3m Abstandsfläche einhalten, somit hätten wir nur ein 4m breites Haus bauen können...toll! Der Schock saß tief....die Maklerin hat es verpennt 225 zu kaufen oder ein Baulast darauf zu legen. Sie hat eine Doppelhaushälfte inkl. Grundstück verkauft, welches so jetzt unbebaubar ist. Uns blieb nichts anderes übrig, das Grundstück von A (223) auch noch zu kaufen, um handlungsfähig zu bleiben. Der Besitzer von 225 und 226 schielte zudem auch noch auf unser Grundstück um sich noch breiter zu machen. Jetzt dreh ich den Spiess um.....Mit der Maklerin haben wir anwaltlich einen Vergleich erziehlt.
Schadenersatz und Grundstück behalten. Tja...und B (222) hat diese besagte privatrechtliche Vereinbarung mit ehemals A gemacht. Da will ich aber jetzt nicht mehr anbauen...naja..über Wertverlust muss er jetzt wohl nicht mehr reden. Unsere finanzielle Not kannte er ja....

[jp10686]

Nur so zur Klarstellung: Ein Makler vermittelt Verträge. Was man kauft, muss man sich schon selber überlegen. Im Zweifelsfall hilft es, die zukünftige Widmung des Grundstücks "Bau eines Doppelhauses" in den Vertrag aufzunehmen und sich die Eignung dazu vom Verkäufer (nicht vom Makler) zusichern zu lassen.

[Klaus]

Makler haften für Ihr dummes Geschwätz - leider haben die Makler selten genug Geld um dann auch zu haften.

[lucky0867]

Nur so zur Klarstellung: Ein Makler vermittelt Verträge. Was man kauft, muss man sich schon selber überlegen. Im Zweifelsfall hilft es, die zukünftige Widmung des Grundstücks "Bau eines Doppelhauses" in den Vertrag aufzunehmen und sich die Eignung dazu vom Verkäufer (nicht vom Makler) zusichern zu lassen.

in diesem Falle gab es nichts zu vermitteln, denn das Grundstück gehörte der Maklerin, sprich Sie war auch die Verkäuferin. Angeboten wurde Grundstück inkl. Bau einer Doppelhaushälfte. Das ging auch ganz klar aus dem Prospekt/Expose hervor auf welches Sie sich auch immer bezogen hat sowie auch aus dem anschliesendem Schriftverkehr.
Wie Klaus richtig erwähnte haftet Sie in vollem Umfang. Es gibt z.B Prospekthaftung und nebenvertragliche Verpflichtungen für die rechtliche Durchführbarkeit.
Gruß