Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Belastungen auf dem Grundstück. Wegerechte, Leitungsrechte, Gehrecht und Baulasten.

Moderator: Klaus

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Mike_GD
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Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Mike_GD » 21.07.2017, 12:11

Hallo liebes Forum,

A möchte Bauen. Dies ist nach Rücksprache mit dem Bauamt nur möglich, wenn an die Grenze zu B gebaut wird. Das Bauamt möchte dazu eine Baulast von B. Es exsistiert ein Grenzbebauungsrecht in Form einer Grunddienstbarkeit zugunsten A, worin es u.A. heißt ..."A ist es gestattet, an die Grenze von B zu bauen und zwar ohne Wahrung des gesetzlichen Abstandes. B möchte der Baulast nicht zustimmen und es gibt keine Möglichkeit auf Einigung.

Frage: Kann B das so einfach ablehnen bzw. die Zustimmung verweigern? Muss dies gerichtlich entschieden werden oder gibt es Alternativen?

Zur Info:

Grunddienstbarkeit wurde vor Einführung des Baulastenverzeichnis vereinbart und im Grundbuch zugunsten A eingetragen.

Vielen Dank.



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Klaus
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Klaus » 21.07.2017, 12:56

Dazu gibt es bereits einige Urteile. Aus deiner Grunddienstbarkeit kann man eine Baulast machen.
Urteil suchen und dem Nachbarn in den Briefkasten. Dazu eine angemessen Frist setzen. Danach hilf nur eine Klage.
Evtl. kann das Bauamt den ja anschreiben und etwas Druck machen.
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Mike_GD
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Mike_GD » 21.07.2017, 13:14

Vielen Dank für die Antwort.

Leider habe Ich bisher noch kein Urteil gefunden, welches genau auf diesen Fall (Grenzbebauungsrecht) zutrifft, nur vergleichbare aus denen hervorgeht, dass der nachträgliche Anspruch auf Eintragung einer Baulast besteht.

Dann wird es wohl auf den Kalgeweg hinauslaufen. Für das Bauamt ist die Grunddienstbarkeit laut dessen Aussage erstmal nicht relevant, da privatrechtlich und nicht öffentlich rechtlich und leider sieht der Nachbar sich im Recht nicht zustimmen zu müssen.

Klaus
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Klaus » 21.07.2017, 13:27

(OLG Schleswig, 13.3.2013 – 9 U 81/12)
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Mike_GD » 26.07.2017, 08:14

Vielen Dank für die Inforamationen.

Es ist mMn ärgerlich, dass wenn man bestimmte Rechte hat, diese nur gerichtlich durchsetzten kann. Es wird im vorliegendem wohl Fall keine Alternative geben.

Kann generell gesagt werden, wielang so ein Verfahren dauert? Eig ist die rechtslage in geschilderter Situation doch eindeutig.

Klaus
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Klaus » 26.07.2017, 08:22

Warum ist es ärgerlich das man seine Rechte nur durch ein Gericht durchsetzen kann. Das ist eine der größen Errungenschaften der Menscheit - eine unabhängige Justiz. Sonst würde der gewinnen der die Mistgabel höher schwingen kann :-)

Das kann zwischen 3 Monaten und 5 Jahren dauern. Und "klar" ist erst mal gar nichts. Es ist wichtig alle Unterlagen zum entstehen der Grunddienstbarkeit beizubringen, damit der Richter sieht das der Eintrag zum "bauen" erfolgte und man jetzt auch nur bauen will.
Kann ja sein das der Andere pötzlich mit der Bewilligungsurkunde belegen kann das ein Hühnerstall gemeint war, und jetzt ein Hochhaus mit Tankstelle geplant ist.

Weder der Anwalt noch der Richter besorgen Belege oder Prüfen irgendwas irgendwo nach.
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Mike_GD » 26.07.2017, 11:58

Alle Unterlagen sind vorhanden. So steht es in der Bewilligungsurkunde: ...."A ist es gestattet, auf dem Grundstück von A an die Grenze zum Nachbargrundstück von B zu bauen, und zwar ohne Wahrung des gesetzlichen Grenzabstandes".

Eine Baulast ist da ja deutlich beschränkter (z.B..."die auf Plan xy schraffierte Fläche ist als Abstandsbaulast zu übernehmen"...etc).

Es ist von keinem bestimmten Bauwerk die Rede, sondern vom Begriff "Bauen", der mE den Bau eines EFH mit einschließt. Desewgen verstehe ich das Problem nicht, welches der Nachbar bei der Zustimmung hat. Normalerweise ist die Grunddienstbarkeit ja eine privatrechtliche Regelung, an die man sich halten muss, oder? (wurde ja aus diesem Grund irgendwann mal verienbart). Demnach müsste der Nachbar Grenzbauten ja dulden und alle dafür notwendigen Schritte zulassen. Einer dieser Schritte wäre ja dann die Baugenehmigung, die nur erteilt werden kann, wenn die Baulast da ist (laut BA).

Was evtl auch noch hilfreich wäre, ist, dass der Nachbar B schon ein Nebengebäude entlang userer Grenze stehen hat. Wurde vor Einfürhung der Baulast errichtet. Jetzt will A eben sein Recht zur Grenzbebauung auch in Anspruch nehmen.

Deshalb ist für mich die Rechtlage eigentlich eindeutig, aber man weis ja nie....

Klaus
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Klaus » 26.07.2017, 12:11

Stellen wir uns vor im dalamigen Bebauungplan standen Hühnerställe , heute darf man da Tankstellen bauen.
Ist die Eintragung dann so zu verstehen: "wie damals" oder eher wie "heute"

Es gibt unzählige Möglichkeiten.....dafür haben wir Richter

Übrigens kann man, wenn sich jemand an eine Vereinbarung nicht hält durchaus Schadenersatz verlangen....

Evtl. sollte man mit Schadenersatz mal drohen.
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Mike_GD » 27.07.2017, 09:41

Laut Aussage der Stadt gab es damals für das relevante Gebiet keinen BbP. Zum jetzigen Zeitpunkt kann A anahnd der nun bekannten Urteile festhalten:

"Nach der Rechtsprechung des BGH in Bezug auf nachträglichen Anspruch einer Baulast bei vorhandener Grunddienstbarkeit ist darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zwecke bestellt wurde",


a) das Grundstück baulich zu nutzen
(Trifft zu -> Vereinbarung zur Nutzung der Grenzbebauung; Grenzbebauungsrecht ohne diese Grunddienstbarkeit ist eine Bebauung des Grundstücks nicht möglich),
b) dass die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist ,(Trifft zu -> da ohne die Übernahme der Baulast der Bauantrag nicht genehmigt wird und vom BA her A auch keine alternativen Möglichkeiten hat, das Grundstück anderweitig zu bebauuen)
c) dass eine Befreiung vom Baulastzwang nicht in Betracht kommt,(Trifft zu -> Vom BA bestätigt -> Baulast wird zwingend benötigt)
d) ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlass bestand, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen, und(Trifft zu -> da die Grunddienstbarkeit 1973 vor Einführung der Baulast 1977 bestellt wurde, gab es keinen Anlass, da es noch keine Baulasten gab)
e) ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen.(Trifft zu -> Ausschnitt Bewilligungsurkunde -> zu Bauen an die Grenze ohne Wahrung des gesetzlichen Abstandes -> Abstandsbaulast)

A geht davon aus, dass dies eine gute Grundlage ist, sein Recht zur Grenzbebauung vor Gericht durch zu bekommen. Welche Punkte könnte es den gegen einen Anspruch auf nachträgliche Baulast in beschriebenem Fall geben, wenn die Sachlage nahezu identisch zu schon vorhandenen Urteilen ist?

Klaus
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Klaus » 27.07.2017, 09:51

Alles dem Richter erklären :-)
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Mike_GD » 25.10.2018, 14:14

Hallo liebes Forum,

nach langer Zeit möchte A zum oben geschilderten Fall mal ein Update geben. Obwohl die Grunddienstbarkeit "Grenzbebauungsrecht" besteht und auf die Grenze gebaut werden soll bzw. muss, hat das Gericht die Klage auf Anspruch der Baulast durch die Grunddienstbarkeit aufgrund eines anderen Vorschlages von B (anderer Abstand von Grenze weg z.b. 1,5m Baulast) seltsamerweise abgewiesen. Es wurde im Streitverfahren noch nichtmal ein MA vom Bauamt geladen und befragt. Es wurde einfach abgewiesen. Von den oben vom BGH genannten 5 Gründen war nur b nicht zutreffend. Nun macht B auch im Rahmen einer Güteverhandlung vor nächster Instanz (es wurde Berufung eingelegt) was er will und kommt noch mit Entschädigungssummen im fünfstelligen Bereich für ca 20qm Baulastfläche :). Das Bauamt will keine Rechtsicherheit geben, obwohl das Gebäude nach §34 BauGB sich einfügen muss und in dem Ortsbereich fast ausschließlich Grenzbebauung vorliegt und dieses A damals gesagt hat, dass nur auf die Grenze Gebaut werden darf (natürlich nur mündlich:)). Eine freie Bebeauung ist nicht möglich, da sonst das Gebäude (schmaler Streifen) sich nicht einfügt. Dazu folgende Fragen:

1. Kann das Bauamt sich da so einfach aus der Verantwortung ziehen oder muss dieses eigentlich rechtssicherheit geben (-> wenn das Bauamt hier sagen würde, dass die Bebauung nur mit Baulast geht wäre der Fall erledibgt :)....Macht diese jedoch nicht)?
2. Kann B solche Summen fordern, obwohl die Zivilvereinbarung zu einer Grenzbebauung besteht? (Auch Rücksprachen mit Verkehrswertgutachern wurde wucher angedeutet, da bei solchen Belastungen sich die Entschädigung meistens am Bodenrichtwert und der Fläche richtet.)
3. Wen kann man in solcher Verfharen noch einschalten um weiter zu kommen bzw. endlich bauen zu können und ist soetwas generell sinnvoll (TV, Zeitungen,....)?-> A meint dass B absichtliche auf Zeit spielt.

A möchte endlich bauen und sieht sich immer noch im Recht, aufrund des zvili rechtlichen Grenzbebaungsanspruchs von B die Baulast fordern zu können.

Vielen Dank

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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Klaus » 25.10.2018, 15:01

Das Bauamt interessiert es nicht, du musst die Baulast liefern. Daher halten dich sich raus. Ist auch nicht deren Aufgaben. Wer ein gefangenes Grundstück kauft sollte sich eben um die Nutzungsmöglichkeiten vorher kümmern.
Obwohl die Grunddienstbarkeit "Grenzbebauungsrecht" besteht
Eine solche ist kein Wegrecht, also kein Zugang zu Grundstück. Nur ein Wegerecht kann in eine Baulast "Erschließung" umgewandelt werden und der Nachbar kann dazu gezwungen werden. Hast du denn auch noch ein Wegerecht

Am besten schreibst du mal
1. wie ist das gefangende Grundstück entstanden
2. Wann hast du gekauft, bevor es keinen Zugang mehr hatte, oder nachdem es keinen Zugang mehr hatte
3. Was für eine Grunddienstbarkeit hast du denn genau
4. Wie ist das Grundstück denn erschlossen .
5. Für was hast du bezahlt für Bauland oder für Wiese

Du scheinst so sinnlos gehen Windmühlen zu kämpfen in der Hoffung Bauamt und Richter suchen dir eine Lösung. Ich würde eher mal an der fünfstelligen Summe rumverhandeln. Aber, das bedeute ja nicht das er nicht weiter stänkert.
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Mike_GD » 25.10.2018, 15:49

Das Grundstück ist Bauland und im vorderen Bereich schon mit einem EFH bebaut. Die Zuwegeung von A´s Grundstück zu hinteren Bereich (quasi 2te Reihe) wurde schon damals so vorbereietet, dass im hinteren Bereich gebaut werden kann (komplett erschlossen). Deswegen wurde Anfang der 1970er die Grunddienstbarkeit "Grenzbebauungsrecht" zugunsten A und zulasten B eingetragen, um irgendwann mal dort auf die Grenze zu bauen. Eine notraiell beglubigte Vereinbarung, die besagt: A ist es gestattet auf die Grenze von B zu bauen und zwar ohne die Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen Abstands (Grunddienstbarkeit "Grenzbebauungsrecht). Es geht hier nur darum, das das Bauamt die Abstandflächenbaulast haben will und A den Anspruch darauf aus der Grunddienstbarkeit geltend machen will. B will die öffentlich rechtliche Baulast nicht unterschreiben. Zum damaligen Zeitpunkt gab es ja noch keine Baulasten. Un da ist, wie schon erwähnt der Knackpunkt, zu dem weder Richter noch Bauamt irgendwie Stellung nehmen wollen.

Klaus
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Klaus » 25.10.2018, 16:01

Die Erlaubniss auf die Grenze zu hauen hat aber auch nichts zu tun mit Eintragung einer Baulast auf Nachbars Grundstück zu tun. Da sehe ich aber auch keine Veranlassung. Denn die neue Forderung mindert den Wert des Nachbargrundstücks erheblich.

Hier hat jemand einfach zu lange gewartet

Ich denke mehr Erfolg verspricht es das Bauamt zu verklagen. Der Nachbar ist nicht in der Pflicht, er hatte nie versprochen sein Grundstück zu belasten. Lediglich nicht gegen eine Grenzbau zu haben
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Mike_GD
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Re: Grunddienstbarkeit nachträglicher Anspruch auf Baulast

Beitrag von Mike_GD » 25.10.2018, 16:25

Es geht hier immernoch um den gleichen Fall wie ganz oben. Natürlich besteht ein Anspruch, dass B der Baulast zustimmen muss, das hat das Gericht ja auch nicht verneint, aber eben nur, wenn das Bauamt sagt, was nach §34 BuaGB zulässig ist, das will dieses aber nicht machen. Es geht darum, in welchem Umfang. Und eigentlich ist eine Grunddienstbarkeit doch eine viel ausschlagebendere Belastung als eine Baulast (so die Auskunft eines Gutachters) Im Endeffekt exsitiert ja die Belastung schon, dass A auf die Grenze bauen darf. Nur eben nicht öffentlich rechtlich, da es dieses Instrumen damals noch nicht gab. Oder für was gab bzw. gibt es dann Grunddienstbarkeiten? PS: Das Grundstück von B ist vorne auch bebaut. Dort wo das Gebäude von A hin soll und die relevante Baulast eingetragen werden soll, ist vom Nachbar her Gartenland. dieser hat keine baurechtliche Zuwegung zu der zu belastenden Fläche.

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