Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Belastungen auf dem Grundstück. Wegerechte, Leitungsrechte, Gehrecht und Baulasten.

Moderator: Klaus

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wanderer
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Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von wanderer » 27.11.2021, 08:11

Aufgrund eines Urteils des BGH vom 8.3.2004 - II ZR 5/02 kann der Miteigentümer eines Weges die anderen Miteigentümer auf Einräumung einer Baulast in Anspruch nehmen, um ein anliegendes Grundstück bebauen zu können. Im Bundesland Bayern gibt es den Begriff der Baulast jedoch nicht. Lässt sich das Urteil dann sinngemäß auch auf die Einräumung einer Grunddienstbarkeit anwenden ? Falls ja : ein Vertrag über eine Grunddienstbarkeit ist privatrechtlicher Natur. Angenommen die beiden Vertragsparteien können sich nicht einvernehmlich auf die Vertragsbedingungen einigen, kann dann der eine Vertragspartner den anderen zwingen, einen bestimmten Vertragstext zu unterzeichnen?



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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von Klaus » 27.11.2021, 09:22

Zum welchen Zweck denn. Als Miteigentümer hat man doch Wegerechte wenn dort ein Weg vorhanden ist. Was für Bedingngen willst du denn am "eigenen" Grundstück aushandeln.

Das Urteil hast du übrigens zu kurz widergegeben, die (fetten) Einschränkungen bedeuten mehr oder weniger: Wenn die Miteigentümer eh einverstanden gewesen wären. Das Urteil eignet sich nicht als Grundlage.

Der Miteigentümer eines Grundstücks kann den/die anderen Miteigentümer auf
Einräumung einer Baulast in Anspruch nehmen, wenn die Bewilligung der Bau-
last notwendig ist, um ihm eine bestimmungsgemäße Nutzung des gemein-
schaftlichen Grundstücks
zu ermöglichen, die Grenze des § 745 Abs. 3 BGB
gewahrt bleibt und die angestrebte Regelung nach billigem Ermessen dem In-
teresse aller Teilhaber entspricht
(Bestätigung des Sen.Urt. v. 3. Dezember
1990 - II ZR 107/90, WM 1991, 821, 822 und 823).
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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von wanderer » 28.11.2021, 18:11

Um die Situation zu konkretisieren: Angenommen ein Privatweg liegt zu je 50% im Miteigentum zweier Miteigentümer. Es gibt zwei anliegende Grundstücke, die sich jeweils im Alleineigentum der Miteigentümer befinden. Ein anliegendes Grundstück ist schon lange bebaut, eines nicht. Grunddienstbarkeiten sind keinem jeweiligen Eigentümer zulasten des Weges gewährt. Nun will der eine Miteigentümer das unbebaute Grundstück bebauen. Dazu werden von den Behörden Grunddienstbarkeiten zulasten des Weges verlangt. Im Zuge dessen wollen die beiden Miteigentümer beide Anliegergrundstücke dauerhaft über Grunddienstbarkeiten zulasten des Weges erschliessen. Die beiden können sich jedoch nicht einvernehmlich auf einen Vertrag einigen. Hat dann der Miteigentümer mit dem unbebauten Grundstück Anspruch darauf, Grunddienstbarkeiten zu seinen Bedingungen durchzusetzen ?

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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von Klaus » 28.11.2021, 18:21

Zu welchen Zweck besteht die Grundstückseigentümergemeinschaft ? Haben die zusammen einen Acker gekauft zum Schafe züchten ? Oder einen Goldplatz zu golfen ?
Oder gar zwei Bauplätze und Platz für einen Zuweg
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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von wanderer » 29.11.2021, 06:34

Die Grundstücksgemeinschaft besteht rein zufällig (Bruchteilsgemeinschaft). Über das Miteigentum hat sich jeder lediglich das Zufahrtsrecht zum eigenen Grundstück gesichert. Es gibt keinerlei Vereinbarungen. Die Frage ist nun, ob der eine Miteigentümer Anspruch auf Grunddienstbarkeiten zulasten des Weges hat, um bauen zu können, und ob der der andere Miteigentümer diesen Anspruch zwingend erfüllen muss.

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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von Klaus » 29.11.2021, 07:40

Die Gemeinschaft besteht zum Zwecke der Zufahrt zu einer "Wiese", . Jetzt soll Sie erweitert werden zur Zwecke eines Wohnhauses. Ein Wegerecht könnte man derart nicht erweitern. Also müsste man diesen Zweck bei einer Eintragung gleich hinzufügen um nicht wieder Probleme zu bekommen.
Ich denke mal ganz so einfach kann man die Eintragung nicht bekommen.

Zufällig kauft man keine Grundstücke. Es kommt drauf an wie, was, wann wo. Der Zweck der Einrichtung dieser Bruchteilsgemeinschaft ist die Erschließung von .... was. Was war die Idee hinter dem Gemeinschaftsgrundstück:
Wir wollen mal alle bauen. Wir sind aus dem Bett gefallen und hatten eine Bruchteilsgemeinschaft ?
Den Zweck muss man auch beweisen. Wenn da bereits weitere Häuser bestehen....

Mal mit allen Bruchteilsgemeinschaft reden, denn alle haben was davon. Der Wert ihrer Grundstücke steigt.
Außerhalb Bayern braucht man eine Baulast zu bauen.
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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von wanderer » 29.11.2021, 09:59

Die Sache mit der Baulast ist eben der springende Punkt. Da der BGH den Anspruch der Einräumung einer Baulast zulasten des Miteigentums bejaht, gilt das dann auch für die Einräumung einer Grunddienstbarkeit? Meiner Ansicht nach nein, denn im Gegensatz zu einer Baulast (öffentliches Recht) befindet man sich bei einer Grunddienstbarkeit im privaten Recht.

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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von Klaus » 29.11.2021, 10:25

Nein. der Miteigentümer braucht ja auch keine Grunddienstbarkeit wenn er das Grundstück bestimmungsmäßg nutzt.
Das ist sinnlos. Er hat die Nutzungsrechte bereits durch Eigentum.
Schwierig wird es wenn man das Grundstück ohne die Bruchanteilsgemeinschaftsanteile verkaufen würde.
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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von wanderer » 29.11.2021, 14:02

Ich sehe keinen Unterschied zur Situation, über die der BGH entschieden hat. Aufgrund des Miteigentums konnte der Weg von beiden bestimmungsgemäß genutzt werden (nehme ich mal an). Wenn nun einer sein anliegendes Grundstück bebauen will, braucht er weitergehende Rechte am Miteigentum. Da ihm eine Baulast zusteht, warum dann nicht auch eine Grunddienstbarkeit? Sicher ist eine Grunddienstbarkeit ein stärkerer Einschnitt in das Eigentum als eine Baulast, aber wo liegt der wesentliche Unterschied?

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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von Klaus » 29.11.2021, 16:07

Wenn nun einer sein anliegendes Grundstück bebauen will, braucht er weitergehende Rechte am Miteigentum.
Welche ? Das Recht den Weg zu nutzen hat er bereits.
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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von wanderer » 29.11.2021, 17:20

In Bayern reicht zur Baugenehmigung das Mitgebrauchsrecht am Miteigentum nicht aus, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Die Behörden verlangen Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte zulasten des Weges. Damit soll sichergestellt werden, dass das bebaute Grundstück auch nach einem Eigentümerwechsel dinglich erschlossen bleibt.

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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von Klaus » 29.11.2021, 17:29

Das es in Bayern keine Baulasten gibt ersetzen die Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs diese Pflicht. Daher kann man das BGH Urteil hernehmen und diese einklagen.
Aber Bedingungen wird man keine stellen können es werden wohl nur "Fahr, Wege und Leitungsrecht" eingetragen.
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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von wanderer » 29.11.2021, 21:59

Erst mal Dankeschön für den informativen Dialog. Jetzt komme ich wieder auf den Ursprung der Frage zurück. Nach § 747 BGB können die Teilhaber über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen nur gemeinschaftlich verfügen. D.h. ein MIteigentümer kann nicht eigenmächtig eine Grunddienstbarkeit auf das Miteigentum eintragen lassen. Das BHG-Urteil berücksichtigt dies mit "wenn die angestrebte Regelung nach billigem Ermessen dem Interesse aller Teilhaber entspricht"? Wie geht es weiter, wenn sich die beiden nicht einigen können? Eventuell besteht auch nur Anspruch auf ein Notwegerecht.

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Re: Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Beitrag von Klaus » 29.11.2021, 22:26

Du drehst im Kreis

Also wenn A als Bayer einen Baulastersatz braucht weil die Gemeinde das für eine Baugenemigung vorschreibt, kann A das einklagen. Also A klagt gehen die eigene Eigentumsgemeinschaft. Ein Notwegerecht würde in Bayern kaum den Ansprüchen genügen.

A selber hat bereits alle Rechte, daher kann er für " alle anderen Gründe" nichts fordern.

Wie gesagt der BGH hat für Baulasten, also die öffenliche Hand entschieden. Da in Bayern statt dessen Grunddienstbarkeiten diese Aufgaben haben, würde ich sagen man kann eine Grunddienstbarkeiten in Bayern einklagen die DEN SELBEN ZWECK hat
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