Wegerecht Eigentümer vs. Mieter

Belastungen auf dem Grundstück. Wegerechte, Leitungsrechte, Gehrecht und Baulasten.

Moderator: Klaus

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werwurm
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Wegerecht Eigentümer vs. Mieter

Beitrag von werwurm » 18.11.2019, 21:29

Aloha zusammen,

ich habe leider nicht viele Stellen im Internet gefunden, die sich um die Frage Wegerecht des Eigentümers im Vermietungsfall drehen. Was ich fand waren einige Hinweise, dass eine Grunddienstbarkeit, solange sie nicht persönlich = namentlich beschränkt ist, regelmäßig auch auf Mieter und Pächter Anwendung findet, auch wenn in den Formulierungen immer nur von "Eigentümern" die Rede ist.

Allerdings fand ich nirgends folgende spezielle Konstellation oder Historie, die evt. von dieser üblichen Betrachtung abweichen könnte.

Angenommen:
C verkauft vor 40 Jahren ein sehr großes Grundstück. Dieses wird nach dem Verkauf aufgeteilt in A (1/3) und B (2/3).

Bild

Der Käufer von B bewohnt & besitzt das Grundstück "ehemals B". Er hat ein Vorkaufsrecht auf C, das nutzt er aber nicht. Er möchte nur B kaufen und dort mehrere Häuser errichten und diese dann verkaufen bzw. vermieten. Auf C steht zudem ein für ihn unattraktives, altes Bauernhaus (A).

C verkauft nun ZUERST an A den vorderen, bebauten Grundstücksteil. A verpflichtet sich im KV dem B bzw. dem jeweiligen Eigentümer ein Wege- & Nutzungsrecht einzuräumen. Der Wegeverlauf ist auf der Skizze links gekennzeichnet.

DANACH verkauft C an B den hinteren, doppelt so großen, unbebauten Grundstücksteil. Die Verpflichtung des A bezgl. Grunddienstbarkeiten zugunten von B bzw. dem jeweiligen Eigentümer wird in diesen KV übernommen.

Weder A noch C möchten auf B mehrere Häuser haben. C verhandelte mit B folgendes im KV: "...Verkauft wird ein unbebautes Grundstück in der Größe von xxxx qm zum Zwecke der Bebauung mit einem Einfamilienhaus zu eigenwohnlichen Zwecken.." und weiter "..von dem Grundstück entfallen xxx (50%) qm als Bauland und xxx qm (50%) als Gartenland..". Kaufpreisaufteilung im KV zusätzlich nach Nutzungsart.

Danach machen A und B wie vereinbart einen recht detaillierten Vertrag zum Wege- und Leitungsrecht zugunsten von B bzw. des jeweiligen Eigentümers des Flurstückes mit dem Zusatz, dass "dieses nur für ein Einfamilienhaus gelten" soll: gehen + fahren sowie gehen + zu fahren lassen. Rohre & Kabel zu verlegen + verlegen zu lassen, diese zu unterhalten + unterhalten zu lassen. Der Verlauf wird per Skizze definiert, ebenso die Breite, nicht zuletzt die Kosten für Unterhaltung, Pflege, Herstellung usw.

Der Vertrag findet Eingang in das Grundbuch von A, so wie alles andere vorher auch. Für B wird ein neues Grundbuch usw. erstellt, die Historie verbleibt bei A.

B versucht nun trotzdem auf seinem neuen Grundstück mehrere Häuser errichten zu lassen. :evil: Er reicht entsprechende Zeichnungen & Pläne bei Behörden ein. Da das Grundstück von B nur über A erreicht werden kann, gibt es bereits von Behördenseiten kein ok, maximal 1 Haus darf er auf B errichten, wenn er keine andere Zuwegung nachweist. Eine Zuwegung wäre auch über "ehemals B" denkbar, aber das will er nicht. So baut B auf seinem Grundstück 1 Einfamilienhaus, zieht ein und verkauft "ehemals B". Nach 30 Jahren verkauft A sein Grundstück nachdem er über 3 Jahren einen Käufer gesucht hat. B hätte A auch kaufen können, auch um die Einschränkungen aus der Grunddienstbarkeit aufzuheben, aber B ist schlicht zu geizig. :roll:

B läßt nun die 3. Möglichkeit verstreichen, die Einschränkungen aus der Grunddienstbarkeit bspw. auf ein EFH, zu beseitigen:
1. Vorkaufsrecht nicht genutzt
2. keine Erschließung über "ehemals B" und
3. kein Kauf von A nach 30 Jahren.

Als B stirbt versuchen die Erben von B nun den Schatz endlich zu heben. :mrgreen: Es gelingt nicht. Auch findet B jahrelang keinen Käufer für sein Haus mit Grundstück, völlig marktfremde Preisvorstellung. B will das Haus nun wenigstens vermieten...

:?: :?: :?: Nachdem B das Grundstück nur Zwecks Errichtung mit einem Einfamilienhaus zu eigenwohnlichen Zwecken gekauft hat, mit einem kaufvertraglich zugesicherten Wege-/Leitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer und die Grunddienstbarkeiten nur für ein Einfamilienhaus des jeweiligen Eigentümers im Grundbuch stehen: kann A das Wegerecht einem Mieter von B aufgrund dieser Formulierungen theoretisch verwehren?? :?: :?: :?:

Ich danke für's Lesen bis hierher!!

bugschuko
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Re: Wegerecht Eigentümer vs. Mieter

Beitrag von bugschuko » 19.11.2019, 10:38

Moin,
theoretisch schon, aber meine persönliche Meinung ist (bin kein Jurist), das man da nicht mit durchkommt.

Im Kommentar zu § 1018 BGB steht, dass man keine Quasiberechtigten, wie Mieter, Besucher, Paketdienste etc. ausgrenzen kann. Hier wird auf § 1093 Abs.2 verwiesen (Mittelbar Berechtigte).

Ich denke auch, dass hier die Rechte des Eigentümers zu stark eingeschränkt werden und ein Richter es so sehen wird, dass es egal ist ob da ein neuer Eigentümer oder Mieter wohnt, wenn die Quantität sich nicht ändert.

Aber wie gesagt, nur meine persönliche Meinung.

Gruß Ralf

werwurm
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Re: Wegerecht Eigentümer vs. Mieter

Beitrag von werwurm » 19.11.2019, 11:33

Vielen Dank für die zeitnahe Antwort.

Ich werde das dann mal meinen Anwalt mit der Bitte um Einschätzung vorlegen.

Was ich allerdings innerhalb kürzester Zeit gelernt habe in Punkto Nachbarrecht ist, dass es immer mehr auf den Einzelfall und die jeweiligen spezifischen Umstände ankommt. Leider habe ich im Internet keine Definition für "eigenwohliche Zwecke" gefunden und in wie weit dies in (Kauf-)Verträgen von Immobilien Anwendung findet bzw. fand. :|

Greetz

bugschuko
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Re: Wegerecht Eigentümer vs. Mieter

Beitrag von bugschuko » 19.11.2019, 14:16

Genauso ist es; so wird es jeder Richter individuell beurteilen, gerade wenn es um so eine individuelle Definition geht.

jp10686
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Re: Wegerecht Eigentümer vs. Mieter

Beitrag von jp10686 » 29.11.2019, 11:40

Man hätte ein Dienstbarkeit lastend auf Grundstück B zugunsten von Grundstück A eintragen lassen müssen, wonach auf B nur ein einziges Einfamilienhaus (gleich eine einzige Wohnung) stehen und diese explizit nur vom rechtmässigen Eigentümer genutzt werden darf. Ob das überhaupt zulässig ist, weiss ich nicht.
Man kann auch den Käufer verpflichten, 50 Jahre lang nur rote Autos zu fahren. Ob man das einklagen kann, wenn der andere sich nicht dran hält, weiss ich auch nicht.
Da A keinen Nachteil hat, wenn statt dem Eigentümer dessen Mieter drin sind, ist irrelevant, wer auf B wohnt. Deshalb steht das auch so im Gesetz. A hätte aber Mehrbelastung, wenn auf B statt einem mehrere Häuser stünden, deshalb wird das auch nicht gestattet.
Man kann auch nicht eine Dienstbarkeit loswerden mit der Begründung, der Berechtigte hätte es versäumt, das belastete Grundstück zu erwerben.

Klaus
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Re: Wegerecht Eigentümer vs. Mieter

Beitrag von Klaus » 29.11.2019, 13:15

Persönliche Wegerechte gibts, auch das rote Auto kann man vereinbaren. Jedoch werden Wegerecht ja nicht "kostenlos" eingetragen. Meist hat der der das sich eintragen lässt einen Vorteil: der Verkauf des hinteren Grundstücks. Und da gibts eben mehr Kohle für ein echtes Wegerecht als für rote Autos

Das der übernächste Eigentümer das Grundstück dann zum vollen Preis kauft weil er von roten Autos Wegerechten träumt ist dessen schuld.

Ich wusste vor 25 Jahren auch nicht was Wegerecht bedeutet - und mein Käufer auch nicht
Um ein perfektes Haus muss eine 3 Meter hohe Mauer passen !

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