Wegerecht Grunddienstbarkeit + Baulast: auch hier Verjährung?

Belastungen auf dem Grundstück. Wegerechte, Leitungsrechte, Gehrecht und Baulasten.

Moderator: Klaus

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halver
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Wegerecht Grunddienstbarkeit + Baulast: auch hier Verjährung?

Beitrag von halver » 13.12.2019, 16:56

Hallo zusammen,

vorab: der Interessent hat Haus auf B noch nicht gekauft, aber es ist sein Traumhaus. Leider aber auf einem Hinterliegergrundstück, um dessen Probleme er erst hier im Forum spannend bewusst geworden ist.

Ein Bild zur Situation:
https://www.magentacloud.de/lnk/kluFqfKi

Es existiert sowohl eine Baulast als auch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch.
Beides bezieht sich auf einen 3,0m x 37,5m Streifen auf dem Grundstück von A der die Zufahrt zum Grundstück von B darstellt (einzige Möglichkeit).

Die Zufahrt ist als solches auch vorhanden, aber nur sehr schwer nutzbar, was daran liegt dass sie nicht wirklich überall 3m breit ist und die öffentliche Straße (quer oben verlaufend) INKL. dem einseitigen Bürgersteig auch nur 4,8m breit ist.

Probleme in der Nutzbarkeit der Zufahrt entstehen:
- A parkt gerne sein Auto auf der asphaltierten Fläche vor seinem Haus halb auf der Zufahrt. Die Ecke von seinem Haus verhindert dass er weiter rechts parken könnte mit seinem jetzigen Auto. Somit verengt sich die Einfahrt schon auf 2,6m und macht ein problemloses Einfahren in die Zufahrt unmöglich. Denn C hat links einen Zaun (aber sein Grundstück ist ja eh tabu und hier kein Thema)
Dieses Problem sieht B noch als eventuell klärbar, A könnte sein Auto ja einfach quer parken.

- im hinteren Teil der Zufahrt verläuft der Garten von A. Der Garten ist mir hohen Hecken eingefriedet, die aber rechts AUF dem 3,0m Zufahrtsbereich gepflanzt sind (grün). Vor den Hecken steht auch noch ein 2m hoher Holzzaun (blau), ebenfalls im 3,0m Zufahrtsbereich errichtet. An diesen Stellen wird die Zufahrt auf 2,3m-2,5m vereengt (und Hecken wachsen ja auch in die Breite...ok regelmäßig nachschneiden wenn gar nichts mehr passt)

B hat bereits gelernt, dass er eine Grunddienstbarkeit braucht um privatrechtlich überhaupt was zu dürfen. OK die ist vorhanden. Der Vorbesitzer von B hat es wohl aber versäumt, A das lustige Bäumepflanzen und Zaun aufstellen auf der Zufahrt zu untersagen. Das ist somit nun verjährt und aus Sicht Grunddienstbarkeit so hingenommen.

PS: Gelten hier die 30 Jahre oder die 3 Jahre? GoogleMaps aufnahmen gehen nur bis 2003 zurück, aber auch da ist schon alles so installiert...

Nun die konkreten Fragen:
Da es neben der Grunddienstbarkeit auch eine Baulast gibt (wo auch explizit nochmal die Benutzung der Baulastfläche durch B zu seinem Grundstück drin genannt wird), in wie weit ist die Verjährung der Grunddienstbarkeit überhaupt relevant?

B's Vermutung ist, dass bei einer Baulast keine Verjährung gilt und die Fläche NIE überbaut (mit Zaun und Hecke) werden hätte dürfen? B kommt somit z.B. nicht mehr zu seiner Garage (die Teil der Baugenehmigung war wofür die Baulast ausgestellt wurde). Und sind 3,0m nicht das Minimum für EFH Zuwegungen bei den Baugenehmigungen?

Kann B daraus trotzdem privat-rechtlich nichts ableiten?
Könnte er bei der Baubehörde petzen? (und würde die das interessieren?)


Grunddienstbarkeit sagt:
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Dem jeweiligen Eigentümer des heute übertragenen Grundbesitzes B wird hiermit das Recht eingeräumt, über das Grundstück A in einer Breite von 3 Metern entlang der Grundstücksgrenze zu C zu gehen und zu fahren, um von der Straße "xy" auf die berechtigten Grundstücke und von diesen auf die Straße gelangen zu können. Die Anlegung erfolgt durch die Berechtigten. Die Kosten der Unterhaltung werden gemeinsam getragen. Ferner wird B das Recht eingeräumt eingeräumt, in den vorbezeichneten Dienstbarkeitsweg Ver-und Entsorgungsleitungen zu verlegen, dauernd zu halten und zum Zwecke des Betriebs, der Unterhaltung und Reparatur das Grundstück zu betreten bzw. durch Dritte betreten zu lassen.

Die Beteiligten bewilligen und beantragen, dass in das Grundbuch eingetragen wird eine Grunddienstbarkeit bei dem belasteten Grundstück mit dem Vermerk des Rechts bei den herrschenden Grundstücken.

Zur Kostenberechnung wird der Wert der Dienstbarkeit mit 1.000,- DM angegeben.
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Baulast sagt:
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Wir übernehmen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zugunsten des Baugrundstücks B
- einen 3,0 breiten und 37,0m langen Streifen von baulichen Anlagen und sonstigen Hindernissen freizuhalten, so dass über diesen der Einsatz von Feuerlösch und Rettungsgeräten jederzeit möglich ist.
Dem Baulastbegünstigern wird ebenfalls die Benutzung der Baulastfläche zu seinem Grundstück gestattet. Über die Baulastfläche dürfen weiterhin die Ver- un d Entsorgungsleitungen für das Baugrundstück B geführt werden. Gleichzeitig wird gestattet, dass jederzeit Reiniogungs- und Reparaturarbeiten an den vorgenannten Leitungen durchgeführt werden können. Die mit der Baulast belegte Fläche ist in dem Lageplan xy grau hinterlegt
---- (Lageplan zeigt gleichen Wegverlauf wie bei Grunddienstbarkeit mit Maßen!)


Grüße,
Halver

Klaus
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Re: Wegerecht Grunddienstbarkeit + Baulast: auch hier Verjährung?

Beitrag von Klaus » 13.12.2019, 17:24

1. Lass es
2. Renn weg
3. Vergiss es

Sobald der Anspruch auf Entfenung verjährt ist kann B deine Grunddienstbarkeit vergessen. Die Baulast "gehört" der Gemeinde. Daraus kann B nichts herausholen.

Das parkenden Auto klagt man weg. Bei den Sträucher wird das sicher auch kein Problem werden. Aber C und A werden B das Leben schwer machen, denn denen gefällt die Ruhe. Nachbar A wird als nächsten ein Tor an der Straße zu bauen.

Ich würde keinem raten so ein Grundstück zu kaufen - NIE WIEDER! - lass es sein, suche weiter.

Ob die Grenzen tatsächlich so sind, muss man erst mal messen lassen. Nicht alles stimmt so wie man denkt.
Um ein perfektes Haus muss eine 3 Meter hohe Mauer passen !

halver
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Re: Wegerecht Grunddienstbarkeit + Baulast: auch hier Verjährung?

Beitrag von halver » 13.12.2019, 20:37

Klaus hat geschrieben:
13.12.2019, 17:24
Das parkenden Auto klagt man weg. Bei den Sträucher wird das sicher auch kein Problem werden. Aber C und A werden B das Leben schwer machen, denn denen gefällt die Ruhe. Nachbar A wird als nächsten ein Tor an der Straße zu bauen.
Beim Auto ist eigentlich klar, seh ich auch so. Das kann ja nicht verjähren da es bewegt wird.

Die Sträucher seh ich schwerer, da die halt schon lange da sind innerhalb der 3m Breite. Man kann höchstens immer nerven mit Beischneiden. Aber vermutlich kann A auch verwehren dass B das selber macht und dann kann es teuer werden weil A es extern beauftragt. Aber gut in der Grunddienstbarkeit steht "Die Kosten der Unterhaltung werden gemeinsam getragen." Da ist es wohl egal das A den Weg selber nur sehr selten nutzt um sein Motorrad aus dem Gartenschuppen zur Straße zu fahren und kann es nicht anteilig umlegen, oder?

Die Tor-Gefahr ist immer da, auch das ist korrekt...

PS: B will eigentlich kein Stunk machen sondern nur wissen was bis wohin geht. Aber ok, aus der Baulast geht also nichts weiter als "Druckmittel" für Einigungen/Zugeständnisse für ein Gespräch hervor.

bugschuko
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Re: Wegerecht Grunddienstbarkeit + Baulast: auch hier Verjährung?

Beitrag von bugschuko » 17.12.2019, 14:46

Die Verjährung des Beseitigungsanspruches sind 30 Jahre, die 3 Jahre wurden gem. BGH gekippt. Heißt, die Hecke / Zaun muss mind. 30 Jahre dort stehen - ansonsten hat man einen Beseitigungsanspruch.

Gruß Ralf

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