Wegerecht bei Zwangsversteigerung nicht im Grundbuch

[slowworm]

Hallo!

A hat vor Jahren mit B ein Wege- und Durchfahrtsrecht vereinbart, allerdings nur notariell beglaubigt und NICHT im Grundbuch vermerkt. Erlischt dieses womöglich durch die Zwangsversteigerung des Grundstücks? Oder kann dies durch den Neueigentümer C abgewendet werden?

Das Wegerecht geht vom Eingangstor des Grundstücks über den Hof zum Ausgangstor des Grundstücks. Dieses Wegerecht wurde gebraucht, da B von A eine Lagerhalle gemietet hat, welche sich am hinteren Ende des Grundstücks sich befindet. Grundstück und Lagerhalle gehörten A. B musste also über A´s Hof, bzw. durch A´s Hof, um die von A gemietete Lagerhalle befahren zu können.

Es erfolgte eine Zwangsversteigerung des Grundstücks samt Lagerhalle und Mietvertrag an C. Mittlerweile hat B zu "seiner" gemieteten Lagerhalle einen Weg gekauft, der hinter dem Grundstück von A und nun C entlang geht. B hat neben der gemieteten Lagerhalle noch eine, die er sein eigen nennen kann, deshalb hat er den Weg gekauft, den er nun auch nutzt um zu den Hallen zu kommen mit seinen LW-Maschinen.

Demonstrativ wird das Wegerecht nun noch von B genutzt, um zu erzwingen, dass er von (nun) C die gemietete Lagerhalle kaufen kann. Praktisch Kauf der Lagerhalle gegen Aufhebung des Wegerechts. (Erpressung?)

Der Innenhof wird von Tieren und einem Kind genutzt. Die Tore sind stets zu. Darf C diese verschließen ohne B einen Schlüssel zu geben? Darf B stets und ständig wie er lustig ist, das Grundstück betreten oder muss er klingeln und C ihn nur gewähren lassen? (was ja nicht geht, wenn C nicht daheim ist).

Wenn B extra einen Weg gekauft hat, um zu seiner Lagerhalle zu gelangen, muss er dann noch über diesen Hof, um C zu nerven, dass dieser ihm endlich die Lagerhalle verkauft? Wie sieht es damit aus, dass dieses Recht nicht im Grundbuch steht und ja nun der Teil A nicht mehr existiert, der nachbarschaftlich einig dieses Wegerecht mit B vereinbart hat.

Der Winter steht vor der Tür. Muss sich B auch an den Schneeräumarbeiten beteiligen?

Durch Abnutzung ist eins der FlügelTore zu erneuern, inwieweit kann C den B in die Kosten mit einbeziehen?

Lohnt sich der Einbezug eines Anwaltes für C oder ist es ganz und gar aussichtslos das Wegerecht abzuwenden?


Vielen Dank für Euere Antworten!

slowworm

[Klaus]

Ziemliches Durcheinander.

Geht es um ein "Wegerecht" zwischen zwei Grundstückseigentümer oder ein Mietvertrag oder um was.
Die Zwangsversteigerung beendet keine Mietverträge, jedoch sind gewerbliche Mietverträge eh kündbar.

Erklär mal "ein Problem nach dem anderen" dazu wem gehört was, wie und wer hat mit wem was für einen Vertrag.

[slowworm]

Also:

A schloss mit B eine Mietvereinbarung über eine Lagerhalle. A gehörte die Lagerhalle, B mietet sie bis ende 2013. B hat neben der gemieteten Lagerhalle noch eine Halle, die sein Eigen ist, neben dem Grundstück und der Lagerhalle von A.

B brauchte ein Wege- und Fahrtrecht, um von der Straße zu den Lagerhallen zu kommen, wo eine sein Eigentum ist und eine gemietet ist. Dabei muss er durch den Hof von A mit zwei verschlossenen Flügeltoren.

Nun wurde das Grundstück mit Haus, Hof und der gemieteten Lagerhalle zwangsversteigert. C ersteigerte es.

B hatte nun aber vor geraumer Zeit einen Feldweg gekauft, der zu seiner und damit auch zu der gemieteten Lagerhalle führt. Von der Straße aus. C stört nun das Wegerecht, klar. Weil B ja eine eigene Zufahrt hat. B erpresst nun C mit dem Wegerecht, um den Kauf der gemieteten Lagerhalle zu erzwingen. Also, B möchte von C die Halle kaufen statt mieten und ein Stück Grundstück drumherum. Dann würde er auch das Wegerecht aufheben lassen.

Wo liegt der Unterschied zwischen einem eingetragenen Wegerecht und einem, was notariell beglaubigt wurde? B und A waren sich nachbarschaftlich einig, deshalb kein Grundbucheintrag. Nun gibt es ja aber A nicht mehr.

Hoffentlich erklärt sich nun der Zusammenhang zu meinen anderen Fragen von oben auch.

[Klaus]

Bei "Wegerechten" geht es um Grundstückseigentümer nicht um Mieter. Ein Mieter kann in sein Grundbuch kein Wegerecht eintragen. Wegerechten werden zu Lasten eines Grundstücks eingetragen und zum nutzen eines anderen.

Wenn es zwischen dem Grundstück C und Grundstück B keine Vertrag gibt und kein Wegerecht eingetragen ist besteht kein Wegerecht.

Falls das Grundstück B nun nicht erreichbar ist, weil es keinen Straßenanschluss hat besteht ein Notwegerecht. Dabei wird der kürzeste oder einfachste Weg genutzt. Oft sind solche Grundstücke ja durch Teilung entstanden daher wird der Weg dort hingelegt. Für das Notwegerecht gibt eine Geldrente.
Wenn man einen eigenen Weg hat gibts keine Not.

Wenn B einen Mietvertrag für eine Halle hat die auf C steht, muss C auch den Weg zu dieser bereitstellen. Nur mit diesem Weg ist die Halle nutzbar. Das hat aber nichts mit Wegerecht zu tun.

Wir er die zweite Halle erreicht ja ein anderes Grundstück daher ein neues Problem.

Du hast jetzt alles wiederholt, es gibt mehrere Fälle die ohne weitere Infos kaum zu klären sind. Alles durcheinander zu würfeln hilft kaum.

[slowworm]

Hm... nee...

Gut, lassen wir ersteinmal die Miete weg.

B hat eine Lagerhalle, welche auf seinem eigenen Grundstück steht. Vor 8 Jahren musste er über das Grundstück des A um diese Halle zu erreichen. Es entstand ein Wegerecht etc., welches nicht im Grundbuch des A eingetragen wurde, sondern nur von beiden, A und B notariell beglaubigt wurde. Jetzt hat B mittlerweile eine Straße gebaut, welche hinter den Grundstücken entlang führt, von der richtigen Straße zu seiner Halle. Jetzt ist es aber auch so, dass A zwangsversteigert wurde an C.

Im Grundbuch steht nichts. Nur ein notarielles Schreiben liegt vor, dass B den Weg nutzen darf, um zu seiner Halle zu kommen. Muss C dieses akzeptieren, wenn es nicht im Grundbuch steht und weiterhin sich B ja nun extra eine Straße gebaut hat, um den Weg des C nicht mehr nutzen zu müssen. Theoretisch braucht B das Wegerecht nicht mehr, da er ja eine eigene Straße hat.

Jetzt kommt die Miete: er wird das wegerecht aus Trotz dennoch nutzen, um C zu erpressen, die von ihm bisher gemietete Lagerhalle, die auf dem Grundstück von C steht, aber an die Halle des B grenzt, nicht mehr nur zu mieten, sondern ihm abzukaufen. D.h. Wenn er die Halle kaufen darf, wird er das wegerecht wieder abgeben. C will die Halle aber behalten und somit nutzt B das wegerecht demonstrativ, obwohl er eine eigene Straße hat.

Jetzt besser?

Der Richter der Zwangsversteigerung meinte, dass das notariell beglaubigte genauso zählt wie ein Grundbucheintrag. Ich kann mir das nicht vorstellen.

[Klaus]

Der Vertrag ist nichtig, ein Wegerecht besteht keines. B darf den Weg nicht benutzen. Eine Not besteht nicht. Es handelt sich genau genommen um Haus(Land)friedenspruch.

notariell beglaubigte genauso zählt wie ein Grundbucheintrag.

Klar, aber nur zwischen den Parteien. Bei einem Grundbucheintrag zwischen zwei Grundbesitzern.

Wegen der Miete und der Erpressung - zeichne mal ein Bild - ich bin zu blöd

[Klaus]

Nachtrag nach Abstrz

Das heißt also, weil es nicht im Grundbuch steht, wäre es bei neuen Parteien, also einer neuen Partei nichtig. Weil, eigentlich könnte B dieses Wegerecht in das Grundbuch von C eintragen, wegen der natariellen beglaubigung. Was ihm möglicherweise nun aber nicht mehr gelingen kann, da keine Not besteht und er ja über seine Straße zu seiner Halle gelangen kann?

Also doch Anwalt... denn eine gütliche Einigung wird es wohl nicht werden.

[Klaus]

notariell Beglaubigt bedeutet nur das ein Vertrag zwischen zwei Parteien beglaubigt wirde. Damit kann man nichts eintragen lassen, jetzt auf keinen Fall mehr denn der ehemalige Vertragspartner hat das Grundstück nicht mehr.

Ein Notwegerecht kommt nicht mehr in Frage da keine Not besteht

Da nützt auch ein Anwalt nichts, und warum sollte man sich gütlich einigen, einer ist eindeutig im Unrecht

[slowworm]

Also kam mein Text und mein Bild doch noch vor dem Absturz an.

Gut, ich danke dir erstmal. Mal sehen, was sich daraus noch so ergibt.