Wegerecht bei gewidmeter Privatstraße nötig?

[sparkling]

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Problematik bedarf bei mir aktuell eines Lösungsansatzes:

A ist Eigentümer eines bebauten Grundstückes in einem kleinen Ort in Rheinland Pfalz. Dieses möchte A nun veräußern.

Das Grundstück liegt in einer Sackgasse mit 7 Anliegern. Auf der einen Seite ist die Zufahrt privat, da sich das Eigentum am Straßengrund/der Zufahrt laut Lageplan auf drei Eigentümer aufteilt. Von meinem Notar wurde A darauf hingewiesen, dass die Zufahrt privat ist und zur Genehmigung von Baumaßnahmen ein Wegerecht nötig wäre. Auf der anderen Seite erhielt die Straße in den 1950er Jahren eine öffentliche Widmung, wurde Kanalisiert und mit Straßenbeleuchtung versehen.

Nun ist unklar, ob ein Wegerecht der Eigentümer zur Überfahrt der Straße nötig ist. Für jeden ist offensichtlich, dass es sich durch Widmung, Beschilderung und Beleuchtung um eine öffentliche Gemeindestraße handelt. Seit 60 Jahren wird diese auch so von jedem Anlieger und Nichtanlieger genutzt. Im Straßenverzeichnis ist diese demnach auch aufgeführt und wird überall als öffentliche Straße publiziert.

Die laufenden Kosten wie Oberflächenwasser und Instandhaltung sind jedoch den Eigentümern auferlegt und werden von diesen seit Jahrzehnten gezahlt. Die Gemeinde erhielt bei den drei Eigentümern der Straße ein Wegerecht zur Instandhaltung, Pflege und Wartung der Kanalisation. Weiter kümmert sich die Gemeinde um die Straße nicht.

A Grundstück hat nun eines Teils kein eingetragenes Wegerecht auf der wohl privaten Zufahrt. Anderen Teils liegt es an einer gewidmeten, öffentlichen Straße. Benötige ich nun die Eintragung eines Wegerechtes, damit der zukünftige Eigentümer für einen Bauantrag die nötige Zufahrt hat?

Einer der Eigentümer weigert sich das Wegerecht zu gewähren. Ist es nun so, dass die Grundstücke der vier Anlieger, die kein Eigentum an der Straße haben und auch kein Wegerecht besitzen, keinen Bauantrag genehmigt bekommen weil ein Zufahrtsrecht fehlt? Die Grundstücke wären somit in der Folge auf alle Zeit wertlos!?

Überwiegt die öffentliche Widmung nun das Privateigentum an der Straße und habe A somit als Anlieger einer öffentlichen Straße die nötige Zufahrt, um Bauanträge genehmigt zu bekommen? Oder überwiegt das Privateigentum an der Straße und A bin in der misslichen Lage, dass mein Grundstück de facto wertlos ist, weil A kein Wegerecht für die letzten fünf Meter bis zu meinem Grundstück erhalte?

[Klaus]

Hat man keinen Zugang zu seinem Grundstück dann wird man keine Baugenehmigung erhalten. Selbst wenn die "Wiese" ein Wegerecht hätte könnte man damit nicht bauen, da dies eine Erweiterung wäre.

Wie ist das Grundstück denn so gefangen worden und warum hat man das gekauft

Klaus

P:S REGELN HIER LESEN (A und B nennen wir hier die Parteien)

[sparkling]

Hallo Klaus,

vielen Dank für deine Antwort. Einen Zugang zum Grundstück gibt es ja. Vielleicht schildere ich es nochmal kurz anders:

An der "Musterstraße" gibt es 7 Anlieger. Nennen wir sie Parteien A bis G. Die Straße ist 3 Meter breit, 200 Meter lang, eine Sackgasse, mit Straßenlaternen beleuchtet und geteert. Die Musterstraße mündet an der Hauptverkehrsstraße im Ortskern. Diese 7 Grundstücke sind nur über die Musterstraße zu erreichen und alle bebaut. Eine andere Zuwegbarkeit ist nicht möglich. Wie wohl nach dem Krieg üblich wurde im Ort kreuz und quer gebaut. Das Straßeneigentum wurde an A, B und C übertragen. Es erfolgte aber auch eine Widmung, Kanalisierung, Beleuchtung und entsprechend öffentliche und verkehrsrechtliche Beschilderung. Eine Eintragung von Wegerecht für die anderen Anlieger D bis G, deren Grundstücke seinerzeit schon bebaut waren, erfolgte nicht.

In den vergangenen 60 Jahren gab es wohl keinen Anlass den Sachverhalt zu prüfen. Da ich ein Grundstück ohne Wegerecht geerbt habe und dieses nun verkaufen möchte, kam die Fragestellung erstmals auf.

Kurz gefasst: Das Grundstück hat eine eigene Adresse, die Straße ist gewidmet und offensichtlich eine Gemeindestraße. Dennoch gehören nach Einsicht des Lageplanes Grund und Boden der Straße abschnittsweise den Parteien A, B und C. C weigert sich ein Wegerecht eintragen zu lassen. Ist nun die Zugänglichkeit durch die Widmung gegeben oder sind die Grundstücke von den Parteien G bis F ohne eingetragenes Wegerecht durch die Weigerung von C wertlos?

[Klaus]

Es geht nur um die Grundstücke die A befahren will oder für die Baulast braucht. Gehören die jemandem, dann braucht man dessen Erlaubnis. Hat man die nicht, gibt es noch "Notwegerecht", für die man dann eben eine Geldrente zahlen muss.
Das macht das Grundstück ja nicht "Wertlos" - nur eben weniger Wert.

Da ja bereits Leitungen liegen und eine Straße, sowie ein Haus - wofür will man denn nun ein Wegerecht eingetragen haben

Klaus

[garyboldi]

Die Sache ist doch ganz einfach, obwohl ich es mir bildlich nicht so richtig vorstellen kann, die Straße gehört A,B und C, also Bedarf es deren Zustimmung. So ist das nunmal. Alles andere wäre ja quasi eine Enteignung. Fallen verbunden mit der Straße Kosten an, würde sich die Gemeinde ja auch zuerst an die Eigentümer wenden. Sie haben also Rechte und Pflichten. Jede erneute Eintragung (von was auch immer) mindert den Wert eines Grundstücks. Man ist hier also von den Privateigentümern genauso abhängig, wie bei einem normal zugänglichen Grundstück von der öffentlichen Hand, denn da erhält man die Baugenehmigung ja auch nur, wenn es dem öffentlichen Interesse entspricht, nur meistens durch einen Bebauungs- oder Flächennutzungsplan zuvor einsehbar.

Vielleicht hat C nun seinerseits auch so einen Plan in seinem Kopf. Vielleicht will er aber auch nicht die schleichende Wertminderung seines Eigentums hinnehmen ? Vielleicht will er aber auch nur einen (un)angemessenen Wertausgleich ? Vielleicht verfolgt er aber auch bzgl. der hinterliegenden Flächen private Interessen ?

Hast Du es schon einmal mit einem attraktiven Angebot an C versucht ? Problem ist hier nur, sollte C darauf eingehen, könnten A und B auf die Idee kommen, nachzuziehen.

Im Prinzip müsste jedoch diese Problematik das eigentliche zu erwerbende Grundstück unattraktiv und damit preiswerter machen. Das müsste man dem eigentlichen Verkäufer gegenüber auch so mitteilen. Geht er darauf ein, so kann man das "ersparte" Geld nun für den "Erwerb" der entsprechende Rechte einsetzen, so dass in Summe am Ende der Preis dem Wert entspricht. Wurde das Grundstück jedoch bereits erworben, dann wurde da wohl ein Fehler gemacht.

Ansonsten hat jedes Grundstück eine eigene Adresse. Das ist kein Hinweis, dass damit irgendwelche Rechte verbunden wären.

[sparkling]

Auf dem Grundstück von E soll nun abgerissen und neu gebaut werden. C erteilt kein Wegerecht für die nötigen fünf Meter. Erhält man, unter Berücksichtigung vorhergehender Schilderung, eine Genehmigung des Bauantrages?

C ist auch durch finanziellen Anreiz nicht dazu zu bewegen, ein Wegerecht einzuräumen. Dass er dieses eintragen lässt, ist wohl oder übel ausgeschlossen. Demnach sind die Bauten von D bis G (ohne Wegerecht) dem Verfall gewidmet und keiner der vier übrigen Eigentümer wird jemals eine Genehmigung zum Abriss/Bau auf seinem Grundstück erhalten?

[garyboldi]

Vielleicht noch ein Beispiel, das dem weitestgehend entspricht und republikweit Wellen geschlagen hat:

In Potsdam gibt es einen See. Die Ufergrundstücke sind durchgängig privat unjd gehen bis hinunter an den See. Dennoch gab es einen Uferweg, der quasi öffentlich genutzt wurde, also über die Privatgrundstücke hinweg. Das war Jahrzehnte so. Irgendwelche Rechte waren hier natürlich nicht eingetragen. Wem auch ? Irgendwann wollten die (teilweise neuen) Eigentümer (der sehr wertvollen Grundstücke) das nicht mehr so akzeptieren und haben den Weg mit allerlei Begründungen geschlossen. Ein Aufschrei. Die Politik mischte sich ein und ordnete quasi an, dass der Weg öffentlich genutzt werden dürfe (denn die Bürger sind ja auch Wähler ). Also gingen die Eigentümer vor Gericht und bekamen es dann auch. Denn es ist schließlich ihr Eigentum. Dennoch ist die Sache wohl noch etwas hängend, da nun die weiteren Instanzen bemüht werden. Ich denke letztendlich erfolglos.

[garyboldi]

Auf dem Grundstück von E soll nun abgerissen und neu gebaut werden. C erteilt kein Wegerecht für die nötigen fünf Meter. Erhält man, unter Berücksichtigung vorhergehender Schilderung, eine Genehmigung des Bauantrages?

C ist auch durch finanziellen Anreiz nicht dazu zu bewegen, ein Wegerecht einzuräumen. Dass er dieses eintragen lässt, ist wohl oder übel ausgeschlossen. Demnach sind die Bauten von D bis G (ohne Wegerecht) dem Verfall gewidmet und keiner der vier übrigen Eigentümer wird jemals eine Genehmigung zum Abriss/Bau auf seinem Grundstück erhalten?

Dann ist das wohl so. Möglicherweise ist es genau das Ziel von C ? Abriss wäre ja jederzeit möglich, Neubau eben nicht.

Bei mir ist das ähnlich. Meines Nachbars Haus steht fast unmittelbar an der Grundstücksgrenze und wirft eine Menge Schatten auf mein Grundstück. Mein Grundstück ist nicht mit einer Baulast belastet, obwohl das dem heutigen Baurecht nach erforderlich wäre. Das Haus wurde zu Zeiten gebaut, als man es mit den Gesetzen nicht allzu genau nahm, wenn man ... . Jedoch ist das Haus, mehr als 50 Jahre alt, sehr unattraktiv und die Bewohnerin geht gegen 80. Sie soll von mir aus da wohnen bis an ihr Ende. Kein Problem. Jedoch ist auch klar, dass dann bei zwangslaufigem Besitzerwechsel, das ggw. Haus keinen Bewohner finden wird. Bedeutet Abriss / Neubau. Der Neubau an gleicher Stelle wird aber nur mit einer entsprechenden Baulasteintragung möglich sein und dieser werde ich nicht zustimmen, weil mir einerseits die Abendsonne wichtiger ist und andererseits mein Grundstück auch schon auf der anderen Seite belastet ist. Ich habe also gute Gründe dafür. Mit dem entsprechenden Abstand (minimum 3 m) ist jedoch aufgrund der fehlenden Breite des Grundstücks eine Bebauung kaum möglich bzw. unattraktiv. Das bedeutet der Wert des Grundstücks, sofern es der/die Erbe(n) veräußern wollten wird massiv sinken. So ist das. Dafür kann ich letztendlich nichts. Möglicherweise jedoch wird sich auch ein Käufer finden, der erst kauft und dann fragt (und denkt), dann hat er eben Pech gehabt. Dafür kann ich dann auch nichts. Es gibt eben immer unterschiedliche Sichtweisen.

[Klaus]

Möglicherweise jedoch wird sich auch ein Käufer finden, der erst kauft und dann fragt (und denkt), dann hat er eben Pech gehabt.

Verschweigt man einen Mangel nennt man das dann arglistige Täuschung. Den Vertrag kann man dann anfechten oder mindern, Schadenersatz kann bei so was teuer werden.

Man könnte mal drüber nachdenken erst ein Notwegerecht anzuklagen und das dann ins Grundbuch eintragen lassen. Danach kann man evtl. daraus seine Sinn gleiche Baulast machen. Das die Forderungen der Baubehörden nach Baulasten neuer sind als Wegerecht geht das für ältere Wegerecht problemlos.

Man wird eine "Renovierung" als Nachbar dadurch kaum verhindern.

Ein böser würde sich mal Mieter suchen die laut und unfreundlich sind. Ne Jugendgruppe mit Rockern + tausend Rollern. Nach zwei Jahren nochmal wegen des Neubau vorsprechen - ob denen dann ne Kleinfamilien im Neubau lieber wäre.

Klaus

[garyboldi]

Da ist was dran. Man hat aber die Pflicht sich zu informieren. Etwas verschweigen bedeutet nicht zwangsläufig eine Information bewusst zurückzuhalten. Oftmals werden Grundstücke von Leuten gekauft, die das nur einmal im Leben tun, und die haben da schlicht keine Ahnung. Man kann Kaufverträge Anwälten zur Prüfung vorlegen. Aber das kostet Geld, und wenn man dann noch bauen will, will man das natürlich sparen und spart ggf. am falschen Ende.

Das Problem ist nur, so habe ich verstanden, dass C zwar der Verhinderer ist, aber nicht der ursprüngliche Verkäufer, also nicht der, der verschwiegen hat. C hätte vielleicht von Beginn an mit offenen Karten gespielt, nur hat ihn niemend gefragt, weil daran niemend gedacht hat. Und ich sage es nochmal, C hat möglicherweise legitime Gründe für sein Handeln, aus seiner Sicht, nur dass das den Vorstellungen von E oder G zuwider läuft. Dennoch ist C hier im Recht.

Ein Notwegerecht hat man lt. BGB automatisch. Aber das wird nie zu einer Baulast führen und berechtigt nicht zum bauen. So wie ich das verstanden habe, da weder Grundschuld noch Baulast existieren (dieses bitte nicht verwechseln, es wird hier anscheinend in einen Topf geworfen) scheint hier der Zugang eh auf dem Notwegerecht zu basieren.

Der Berechtigtigte bzw. seine Mieter haben die Überquerung schonend zu nutzen, also auch hier bei dem Beispiel mit der Jugendgruppe hätte C das Recht auf seiner Seite, wobei ich bezweifle, dass eine Vermietung überhaupt zulässig ist, wenn der Zugang nur auf dem Notwegerecht basiert. Genaugenommen verhalten sich A,B und C großzügig, aber diese Großzügigkeit wird nicht gesehen, da E hier (noch) mehr einfordert, und dann die beleidigte Leberwurst spielt, dass zumindest bei C die Großzügigkeit nicht noch weiter ausgedehnt wird.

Ganz klar nocheinmal: C ist hier der Schilderung nach klar im Recht und es ist nachvollziehbar, dass er seine Gründe zu haben scheint, die hier jedoch nicht verstanden werden. Aber C muss sich auch nicht erklären. Er kann, aber er muss nicht.

[Klaus]

Ich meinte die Jugendgruppe als WG mit jungen Leute, die das als Wohnung mieten. Da gibts keine Möglichkeit das zu Verbieten.

Man sollte die Sache erst mal recherchieren: Wie würde geteilt, sind die alten Eigentümer noch da, welche Verträge bestehen evtl.
Und auch mal ob das Bauamt eine Baulast für ein Wideraufbau wirklich verlangen darf.

Ich denke es wird Wege drum rum geben. Ich könnte mir ein Orteil eines OLG oder des BGH vorstellen das damit begründet wird, das kein Nachteil für den Eigentümer entsteht, da bereits ein gleich großes Haus errichtet wird und es dadurch keinerlei Mehrbelastung gibt. Jedoch ein erheblicher Nachteil für den Berechtigten des so sein Grundstück nicht nutzen kann

Evrl. einfach mal kreativ in alle anderen Richtung blicken. Evtl. gibts ne andere Zuwegung die man erwerben kann - muss man ja danach nicht zwingen auch nutzen

Klaus

Hier verwechselt keiner Grunddienstbarkeit und Baulast. Man sollte aber wissen das die Bauämter erst seit kurzen Baulasten verlangen und es bereits Urteile gibt wie man die Baulast erzwingen kann wenn eine gleich lautende Grunddienstbarkeit besteht.
Genau genommen sind die ja gleich, das eine mal zu Gunsten des Berechtigten und das andere mal zu Gunsten der Gemeinde - der Inhalt ist aber des selbe.

[garyboldi]

Mit dem letzten Punkt beginnend: Das schrieb ich ja schon in einem anderen Thread, hat man ein ordentliches GF und vor allem Leitungsrecht, bekommt man heutzutage auch die Baulast. Das ist dann letztendlich nur eine Frage der Zeit und der Instanzen.

Aber die Frage ist ja hier wohl die nach der Grunddienstbarkeit. Ich denke auch, hier muss recherchiert werden, welche vorhanden Rechte existieren ? Auf welcher Basis erreichen den die derzeitigen Anwohner D,E,F,G ihr Grundstück ?

In Zweifelsfall, wenn tatsächlich kein Recht (eingetragenes) existiert, basiert der Zugang auf dem Notwegrecht (BGB §917), welches der Berechtigte bis zu einer Klärung für seinen Zugang verlangen kann. Dieses Notwegerecht schließt in jedem Fall die Übertragung z.B. auf mögliche Mieter aus, mglw. auch ein Zufahrts-, in jedem Fall aber ein Leitungsrecht. Das Notwegerecht definiert sozusagen das Minimum. Eine Klärung, ggf. durch ein Gericht, muss angestrebt werden, der Paragraph sagt selbst, dass das kein Dauerzustand ist.

Hingegen werden in diesem konkreten Fall die bereits wahrscheinlich seit Jahren genutzen Rechte weiterhin ausgeübt werden können, da so ziemlich alles in Deutschland dem Gewohnheitsrecht, dem Bestandsschutz, der Besitzstandswahrung bzw. auch der gegenteiligen Variante, also der Verjährung unterliegt. Die weitere Nutzung sollte also kein Problem sein. Jedoch, falls tatsächlich kein eingetragenes Recht existiert, wäre genau der § 917 der Richtige, sich jetzt hier um eine abschließende Klärung zu bemühen. Ich kann mir vorstellen, dass man in diesem Zuge das im Prinzip bereits vorhandene (gefühlte) GFL-Recht erhält, nicht unbedingt umsonst, jedoch sicher im Rahmen machbarer Konditionen, um dann auf dessen Basis ggf. auch einen Abriss/Neubau voranzutreiben.

[garyboldi]

Um es von meiner Seite abzuschließen: Ich würde hier einen kompetenten Anwalt aufsuchen

[Klaus]

Dieses Notwegerecht schließt in jedem Fall die Übertragung z.B. auf mögliche Mieter aus,

Nein, da stimmt so nicht. Das Notwegerecht schließt alle "Bewohner" ein, also auch Mieter, Besucher und Lieferanten. Sonst würde der Notarzt auch nicht rein dürfen

Da hier ein Haus steht, das sicher Leitungen hat. Besteht ein Recht diese weiter zu betreiben. Hier eben nur auf Treu und Glauben.

Eine Klärung, ggf. durch ein Gericht, muss angestrebt werden, der Paragraph sagt selbst, dass das kein Dauerzustand ist.

Das steht nicht im Gesetz, der Zustand kann auch so ewig bleiben. Er fällt nur weg wenn es keine Not mehr gäbe. Ein Klärungswang gibt es nicht und vor Gericht kann man auch keine Klärung herbei klagen.
Der Berechtigte muss dafür aber eine Geldrente zahlen und es wird der Weg zum Notweg der am wenigsten die Nachbarn beeinträchtigt . Meist der der eh schon da ist. Üblich ist zu klären wie die Not entstanden ist - ist man selber verantwortlich weil man den Zugang zu Strasse zb verkauft - hat man Pech, dies gilt auch für die Rechtsnachfolger solch eine Grundstücks.

Klaus

[sparkling]

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten! Die Lage ist wohl in der Tat so, dass ich es anwaltlich prüfen lassen muss. Parallel starten wir einen Bauvorantrag um die Behörden "zu zwingen", sich mit dem Sachverhalt verbindlich zu beschäftigen. Sonst kommt man da auch in den nächsten 50 Jahren zu keinem Ergebnis.

Fakt ist, dass das Haus um die 1900 stand und der Zufahrtsweg erst in den 1950er Jahren offiziell "entstanden" ist. Also habe ich mich heute nach 113 Jahren darum zu kümmern, dass ein Grundstück wieder eine amtliche Zufahrt bekommt. Warum man damals in den 50ern nicht automatisch ein Wegerecht eingetragen hat, weiß man nicht.

Interessant war die Auskunft der Baubehörde, die ich um eine Klärung bemüht habe. Die kamen zum Entschluß, dass die Straße "garnicht gibt" und privat ist. Also Eintragung von Wegerecht notwendig. Dann sagte ich ihm, dass der erste Hauseigentümer in der Straßenreihe (der Wegerecht gibt und den ich sehr gut kenne) ein Mäuerchen hochzieht und somit kein Anwohner mehr zu seinem Grundstück kommt, das Straßenschild abmontiert und alle Anwohner somit erstmal ohne Adresse sind. Mitarbeiter der Verbandsgemeinde "könnte man machen, aber berufen Sie sich nicht auf mich". ich liebe unverbindliche Auskünfte von doch so verbindlichen Behörden

[Klaus]

Kann er eben nicht ? Aber ein "Verwaltungsmännchen" muss das ja nicht wissen.

Wenn das Haus vor Entstehung des Grundbuch (um 1850) entstand, sähe die Sache anders aus und man hat gute Chancen das Wegerecht zu erstreiten. Ich würde mich aber schon mal darauf einstellen das der Eigentümer bald Geld für das Notwegerecht verlangt wird.

Es ist übrigens nicht verboten seinen Privaten Weg ein Straßenschild zu kaufen - mein Klo heißt "Berta".

Klaus

[sparkling]

Kann ich dir auch an "Berta 1" offzielle Post zustellen lassen und hast du die Adresse im Personalausweis eingetragen?

Schon ärgerlich, welche Ausmaße die Sturheit und Unvernunft von Menschen haben kann. Ich werde berichten was denn letztendlich aus der Sache geworden ist. Aber das kann wohl noch etwas dauern.