Vereinigungsbaulast

[ratlos00]

A hat ein großes Grundstück. Er trennt eine Pazelle ab und verkauft es an B. Darauf kann nur gebaut werden,wenn das Haus direkt angebaut wird(Doppelhaus).Somit räumt A, B eine Vereinigungsbaulast ein. B ist damit einverstanden,daß das Haus 3 belastete Seiten hat, aber der Garten frei.
Zwischen den Häusern verläuft die Grenze(senkrecht),die im Garten noch 30 m bis zur Grunsstücksgrenze(waagerecht) führt.Im Einvernehmen wurde darauf eine Buchenhecke bepflanzt(direkt auf der Grenze).
Inzwischen ist A verstorben und das Grundstück verkauft.
Der neue Besitzer (C)sagt,in seinem Garten wäre noch Bauland. (Habe mich erkundigt,das ist wohl so richtig) Da möchte er jetzt ein Haus hinsetzen, mit 1m Abstand und einer Garage auf der Grenze.
Er beruft sich auf die Vereinigungsbaulast und will deshalb keine Grenzen einhalten.
1.)st das so zulässig?
2.)Darf er da nochmals Bauen? Müsste er das nicht mit B absprechen.Schließlich hat B das herrschende Grundstück.
3.)Muss B die Garage so hinnehmen? Die Garage könnte ja auch, nicht an der Innenseite sondern an der Außenseite, des Grundstückes von C gesetzt werden.
4.)Da die Hecke(15 Jahre alt) dann abgeissen wird,kann B dann nicht wenigsten Entschädigung in Form von einer neuen Anpflanzung erwarten,oder muss er sich mit den grauen Wänden abfinden?
Und zu letzt,wenn das alles so seine Richtigkeit hat, ist B nicht reingelegt worden, indem ihm die Vereinigungsbaulast anboten wurde und A sich im Garten alle Optionen offen gelassen hat(um sein Grundstück weiter aufgewertet zu lassen). Oder besser gesagt, A hat aus zwei, geschickt drei Bauplätze gemacht.
Wie ist diese Situation zu beurteilen. Bin gespannt auf eure Anrworten.

[Klaus]

1. Man sollte wissen was in der Baulast steht ?
2. Bei einer Baulast gibt es kein herrschende Grundstück oder gibt es auch eine Grunddienstbarkeit
3. Was für ne Garage denn jetzt - ist da der "Bau" ?
4. Wessen Hecke ist das denn, man müsste schon genau nachsehen wo die gepflanzt ist.

Eine Baulast regelt die öffentlichen Belange. Also zwischen dem Bauherren und der Stadt. Es gibt aber auch noch Nachbarrechte die Bauwerke behindern können.
Jedoch sind Garagen als Grenzbauten privilegiert und dürfen auf die Grenze gesetzt werden.

Klaus

[ratlos00]

1. Man sollte wissen was in der Baulast steht ?

Das das Grundstück auch nach erfolgter Teilung,als ein Baugrundstück zu behandeln ist.

2. Bei einer Baulast gibt es kein herrschende Grundstück oder gibt es auch eine Grunddienstbarkeit

Aber es gibt ein belastetes und unbelastetes Grundstück.

3. Was für ne Garage denn jetzt - ist da der "Bau" ?

Das neue Haus mit der Garage.

4. Wessen Hecke ist das denn, man müsste schon genau nachsehen wo die gepflanzt ist.

Auf der Grenze,siehe Beschreibung.

Eine Baulast regelt die öffentlichen Belange. Also zwischen dem Bauherren und der Stadt. Es gibt aber auch noch Nachbarrechte die Bauwerke behindern können.

Welche??

Jedoch sind Garagen als Grenzbauten privilegiert und dürfen auf die Grenze gesetzt werden.

Das weiss ich,aber muss die Garage geduldet werden,wenn Sie auch im Interresse der Nachbarschaft,an einer anderen Stelle erstellt werden kann.

[Klaus]

Im Nachbarrecht gibt es in den meisten Ländern Abstandsflächen - das ist Zivilrecht zwischen den Nachbarn.
Eine Baulast regelt aber das öffentliche Recht - also das Bauamt hat nichts dageben

Man kann ein Bauantrag stellen im Brandenburger Tor eine Doppelgarage zu bauen - das geht selbst wenn man weder Eigentümer noch Besitzer ist.
Zivilrechtlich wird der echte Eigentümer wohl was dagegen haben

Wessen Hecke ist das denn, man müsste schon genau nachsehen wo die gepflanzt ist.
Auf der Grenze,siehe Beschreibung.

Mal den Duden befragen was man mit "wessen Hecke" meint - wohl kaum einen Ort. Und das die Hecke genau auf der Linie steht ist eher ungewöhnlich.

Bei einer Baulast gibt es kein herrschende Grundstück oder gibt es auch eine Grunddienstbarkeit
Aber es gibt ein belastetes und unbelastetes Grundstück.

+

Das das Grundstück auch nach erfolgter Teilung,als ein Baugrundstück zu behandeln ist.

Das gilt für beide neuen Grundstücke also nichts belastetes und unbelastetes Grundstück.

Das das Grundstück auch nach erfolgter Teilung,als ein Baugrundstück zu behandeln ist.

Dann gelten keine Abstandsregeln - wohl aber Bebauungsgrenzen. Also schnell ein paar Bauanträge stellen und die maximale Bebauung verbraten, dann wird seiner Angelehnt.


Klaus

[ratlos00]

Im Nachbarrecht gibt es in den meisten Ländern Abstandsflächen - das ist Zivilrecht zwischen den Nachbarn.
Eine Baulast regelt aber das öffentliche Recht - also das Bauamt hat nichts dageben

Da kommen wir der Sache schon näher.

Mal den Duden befragen was man mit "wessen Hecke" meint - wohl kaum einen Ort.

"wessen Hecke"war eine Frage von Ihnen.

Und das die Hecke genau auf der Linie steht ist eher ungewöhnlich.

Das mag ungewöhnlich sein,in diesem Fall ist es so und war auch so gewollt.(zwischen A+B)

Das das Grundstück auch nach erfolgter Teilung,als ein Baugrundstück zu behandeln ist.

Dann gelten keine Abstandsregeln - wohl aber Bebauungsgrenzen. Also schnell ein paar Bauanträge stellen und die maximale Bebauung verbraten, dann wird seiner Angelehnt.

Das heisst,man muss sich zivielrechtlich einigen? Oder wie wird es sonst geregelt,wenn man anderer Meinung ist?

[Klaus]

Die Frage nach "WESSEN HECKE IST DAS DENN" blieb weiter unbeantwortet

Das Problem wird sein das man gemeinsam das Grundstück geteilt hat und dafür die Baulast eingetragen hatte. A ist eine der damaligen Parteien.
Bereits damals hätte man erwarten können das Baugrundstücke maximal gebaut werden - meist sind 40% der Gesamtfläche erlaubt. Hätte man das verhindern wollen hätte man die Baulast für "ein Haus" einschränken können.

Da er das Haus ja einen Meter neben die Grenze setzen will, geht es wohl je nach Bundesland und den dort festgelegten Abstandsflächen, meist nur im einen weiteren Meter. Die Garage bekommt er auf die Grenze, das ist problemlos möglich (7 Meter können das werden) .

Da man Hecken versetzen kann, wird auch das kein Problem sein. Will A die Hecke wird die eben versetzt. Oder wenn diese untergeht der Schaden ersetzt. % der Kaufsumme abzüglich des Wertes der bisherigen Nutzung anteilig der Lebensdauer. Wenn A beweisen kann das es "seine" Hecke ist.

Das heisst,man muss sich zivilrechtlich einigen? Oder wie wird es sonst geregelt,wenn man anderer Meinung ist?

Wenn das Bauamt eine Baugenehmigung erteilt kann der los bauen. Dem Nachbar bleibt der Rechtsweg. Ich sehe aber noch immer keinen Grund für einen Baustopp, da man durch die Baulast explizit auf die Abstandsflächen verzichtet hatte.

Mit den Bebauungsgrenzen meinte ich das man wenn 40% bebaut sind nicht mehr weiter bauen darf. Wenn das Bauamt das als "1" Grundstück ansieht kann A ja schneller bauen - aber ob das was bringt.

Klaus

Um zu zitieren, den Text markieren und dann Quote drücken !!

[ratlos00]

Die Frage nach "WESSEN HECKE IST DAS DENN" blieb weiter unbeantwortet

Die Hecke wurde von A+B gemeinsam als Grenzzeichen gesetzt.Da C ,den Anteil von A gekauft hat,hat er sicher auch seinen Anteil an der Hecke mitgekauft.
So würde ich mal sagen: sie gehört C+B.

Das Problem wird sein das man gemeinsam das Grundstück geteilt hat und dafür die Baulast eingetragen hatte. A ist eine der damaligen Parteien.
Bereits damals hätte man erwarten können das Baugrundstücke maximal gebaut werden - meist sind 40% der Gesamtfläche erlaubt. Hätte man das verhindern wollen hätte man die Baulast für "ein Haus" einschränken können.

Da stimme ich Ihnen zu.!!! Aber,ich glaube es würde zu umständlich werden,das alles zu berichten. Die Baulast ist mit einer Unterschrift von A geleistet.B hat im Kaufvertrag ein lastenfreies Grundstück gekauft. Und C hat damit garnicht zu tun,der will jetzt nur bauen. Es ist also noch etwas klärungsbedarf vorhanden.

Da er das Haus ja einen Meter neben die Grenze setzen will, geht es wohl je nach Bundesland und den dort festgelegten Abstandsflächen, meist nur im einen weiteren Meter. Die Garage bekommt er auf die Grenze, das ist problemlos möglich (7 Meter können das werden) .
Da man Hecken versetzen kann, wird auch das kein Problem sein. Will A die Hecke wird die eben versetzt. Oder wenn diese untergeht der Schaden ersetzt. % der Kaufsumme abzüglich des Wertes der bisherigen Nutzung anteilig der Lebensdauer. Wenn A beweisen kann das es "seine" Hecke ist.
Wenn das Bauamt eine Baugenehmigung erteilt kann der los bauen. Dem Nachbar bleibt der Rechtsweg. Ich sehe aber noch immer keinen Grund für einen Baustopp, da man durch die Baulast explizit auf die Abstandsflächen verzichtet hatte.

Es geht nicht unbedingt um einen Baustopp. Sondern ob Nachbar B durch die Vereinigungsbaulast, auch seine Nachbarrechte verloren hat? Das sind doch 2 verschiedene Sachen?
Die Garage von C soll nicht nur auf der Grenze, sondern direkt unter dem Schlafzimmer von B stehen.Da ist die Frage,ob B dies so hinnehmen muss,da C sie ja an anderer Stelle setzen könnte.
Das Haus von C kommt 1m an die Grenze,dann kommt die Hecke weg und wird erneuert.Mit Sichtschutz will C nicht, da er auf seiner Terasse dann gegen graue Wände schaut.Und ohne irgendeinen Schutz,will B nicht, da er dadurch seine ganze Privatspähre im Garten verliert.Da ist dann keine Möglichkeit mehr ein Buch zu lesen oder Freunde einzuladen,ohne unbeobachtet zu werden. Das wäre man vom 1 Stock des neuen Hauses dann sowieso schon.Oberdrein könnte C auch nicht verhindern,das B beim Rasensprengen,seine Terasse mitsprengt.Die soll auch bis zur Grenze reichen und das ohne dem Nachbar etwas böse zu wollen,aber solche Sachen passieren halt eben. Also Streitmöglichkeiten sind also noch genug da.

[Klaus]

Lastenfrei gekauft bedeutet meist keine Eintragung im Grundbuch, ins Baulastenverzeichnis schaut der Notar nicht. Dort sollte A und B mal nachsehen.

Die Baulast ist mit einer Unterschrift von A geleistet

.
Ist ja auch die "Belastung von A `s Grundstück ?!? Hätte A eine Belastung bei B gewollt hätte A diese Bedingung eben vereinbaren sollen.

B kann Bauen was der Bebauungsplan hergibt. A wird keine Grenzabstände verlangen können da er genau das bereits genehmigt hat.

Ob nun die Baulast das Nachbarrecht aus hebelt wäre eine juristische Frage. Ich kenne bisher kein entsprechendes Urteil.
Bei den Streitwerten wäre das ein Fressen für den Anwalt

Klaus

[ratlos00]

Die Baulast ist mit einer Unterschrift von A geleistet
Ist ja auch die "Belastung von A `s Grundstück ?!? Hätte A eine Belastung bei B gewollt hätte A diese Bedingung eben vereinbaren sollen.
B kann Bauen was der Bebauungsplan hergibt. A wird keine Grenzabstände verlangen können da er genau das bereits genehmigt hat.

Danke Das ist doch die ganze Zeit mein Reden.
B will ja gar nicht bauen. Sondern C,der das Grundstück von A gekauft hat(weil verstorben). Und auf dem Grundstück liegt die Baulast.
Jetzt noch einmal: Muss B ihm diess Grenzabstände auch genehmigen? Sonst hätte A damals, die Baulast teilweise zu seinen Gunsten gemacht.

Trotzdem vielen Dank für die Mühe

[Klaus]

Auf dem Grundstück von A lastet eine Baulast (Vertrag zwischen A und der Gemeinde), darin erlaubt A gegenüber der Gemeinde eine Grenzbebauung.

Ob jetzt daraus ein neuer Nachbar einen Gewinn ziehen kann?

A genehmigt nix - A muss klagen, wenn A was will. Die Gemeinde wird einen Widerspruch von A kaum annehmen, da die ja aus der Baulast Erfolg ziehen.

[ratlos00]

Sorry,ich hab ein wenig das Gefühl,wir drehen uns im Kreis.
Ich versuche es ,ein letztes mal, sprachlich nochmal anders.

[quote=]Auf dem Grundstück von A lastet eine Baulast (Vertrag zwischen A und der Gemeinde), darin erlaubt A gegenüber der Gemeinde eine Grenzbebauung..[/quote]

So ist es korrekt,aber die Vereinigungsbaulast sagt ja aus,das die Grundstücke auch nach der Teilung,baurechtlich als ein Grundstück zu behandeln sind.
A hat auf seine Grenzen verzichtet und für B gleich mit.
Dies ist ja auch geschehen,die Baulast ist also verbraucht? und soll auch so bleiben.

[quote=]Ob jetzt daraus ein neuer Nachbar einen Gewinn ziehen kann? .[/quote]

Kein neuer Nachbar,sondern C der das Grundstück von A gekauft hat.
C will neu Bauen und da lt.Baulast keine Grenzen vorhanden sind, bis ans Grundstück von B.
Ich bin aber der Meinung, die Baulast ist zum 1.)verbraucht(jetzt nicht am wort verbraucht stören,aber ich weiss nicht,wie ich es sonst ausdruücken soll.) und 2.) die Baulast liegt bei C, zugunsten von B und nicht andersherrum.

C und sein Architekt behaupten, bei C liegt die Baulast,auf ihre Grenzen haben aber beide verzichtet und nicht nur für die Häuser, die dort stehen,sondern auf den ganzen Grundstück und deshalb könnte er noch einmal bauen,bis zur Grenze an B.

Entschuldige bitte,das ich so hartnäckig bin. Aber ich war auch schon,bei einem Rechtanwalt für Baurecht gewesen und der sagte mir: Damit sei er überfordert."
Was bleibt dann? Ein anderer Anwalt? vielleicht für Nachbarschaftsrecht?
Aber, Ich hoffe ja immer noch, es ist ein Denkfehler von C und nicht meiner

[ratlos00]

Sorry,jetzt bin ich zu persönlich geworden.Wollte den Auftrag noch ändern,aber das ging nicht mehr.

[Klaus]

So ist es korrekt,aber die Vereinigungsbaulast sagt ja aus,das die Grundstücke auch nach der Teilung,baurechtlich als ein Grundstück zu behandeln sind.
A hat auf seine Grenzen verzichtet und für B gleich mit.
Dies ist ja auch geschehen,die Baulast ist also verbraucht? und soll auch so bleiben.

Wenn A eine Baulast unterschreibt dann hat B nicht aus eine. Die Baulast ist auch nicht "verbraucht" - die Gemeinde ist bis in alle Zukunft nicht an Baurechtliche Vorschriften gebunden die es geben würde wenn A und B nicht als ein Grundstück zu sehen wäre. Da nur der Eigentümer des Grundstücks B aus der Tatsache Erfolg ziehen kann, kann das jeder weitere Eigentümer machen denn auch bei dem steht das ja im Baulastenverzeichnis immer noch drin.
Steht da keinerlei Begrenzung kann er das nutzen solange es eben geht.

Wenn bereits ein Anwalt versagt, bleibt nur das Gericht in mehreren Instanzen. Der hatte wohl eher keinen Bock A ein klares "NEIN" zu erklären.

Wo in

das die Grundstücke auch nach der Teilung,baurechtlich als ein Grundstück zu behandeln sind

ein

gibt nur für ...

steht muss A dann dem Richter mal zeigen.

Es gibt nicht was "gedacht ist", sondern was vereinbart ist.

Klaus

[ratlos00]

Wenn A eine Baulast unterschreibt dann hat B nicht aus eine. Die Baulast ist auch nicht "verbraucht" - die Gemeinde ist bis in alle Zukunft nicht an Baurechtliche Vorschriften gebunden die es geben würde wenn A und B nicht als ein Grundstück zu sehen wäre. Da nur der Eigentümer des Grundstücks B aus der Tatsache Erfolg ziehen kann, kann das jeder weitere Eigentümer machen denn auch bei dem steht das ja im Baulastenverzeichnis immer noch drin.
Steht da keinerlei Begrenzung kann er das nutzen solange es eben geht.

Super,so hab ich es mir gedacht.

Der hatte wohl eher keinen Bock A ein klares "NEIN" zu erklären.

Das weiss ich jetzt auch nicht, da B beim Anwalt war

Es gibt nicht was "gedacht ist", sondern was vereinbart ist.

Genau.....und deshalb kann sich B jetzt entspannt zurücklehnen und abwarten,was C für eine Antwort auf seinen Bauantrag erhält.

Vielen Dank,für die Mühe!!

Wie gesagt,das konnte nicht einmal ein Anwalt verstehen und erklären.

[jp10686]

C hat von A gekauft und ist sein Rechtsnachfolger, da es sich ja nicht um persönliche Dienstbarkeiten oder Verpflichtungen handelt, sondern um solche die Grundstücke betreffen. Als steht C gleich da wie wenn es noch A wäre der bauen will.
Wenn A (oder nun eben C) per Baulast an die Grenze bauen darf dann darf er was immer er bauen will von den Behörden aus gesehen an die Grenze stellen solange dem keine anderen Vorschriften entgegen stehen.

[ratlos00]

C hat von A gekauft und ist sein Rechtsnachfolger, da es sich ja nicht um persönliche Dienstbarkeiten oder Verpflichtungen handelt, sondern um solche die Grundstücke betreffen. Als steht C gleich da wie wenn es noch A wäre der bauen will.

Das mit A+C stimmt,ansonsten wiederspricht es jetzt aber,was Klaus gesagt hat."
Auf dem Grundstück von A lastet eine Baulast (Vertrag zwischen A und der Gemeinde), darin erlaubt A gegenüber der Gemeinde eine Grenzbebauung."
Die Baulast liegt bei A bzw.C und nicht bei B. Dann muss sich B doch keine Sorgen machen,das auf seiner Grenze gebaut werden kann.Oder doch jetzt??

Wenn A (oder nun eben C) per Baulast an die Grenze bauen darf dann darf er was immer er bauen will von den Behörden aus gesehen an die Grenze stellen solange dem keine anderen Vorschriften entgegen stehen.

Das ist ja die ganze Zeit meine Frage? Darf A dort bauen? Auf seinem Grundstück liegt die Baulast, er hat B erlaubt, bis an die Grenze zu bauen. Darf A dann auch bis an die Grenze bauen?

[Klaus]

Wenn ich erlaube das entgehen der Gesetze vom Grundstücksnachbarn direkt an die Grenze gebaut werden darf, dann darf auf die Grenze gebaut werden. !

Was an dem Satz ist denn jetzt nicht mehr gültig. Anders könnte das für meinen Rechtsnachfolger sein, aber kaum für mich.

Hätte ich Einschränkungen an Person, Dauer, Menge oder Ort machen wollen, wäre das auch gegangen.

Klaus

[ratlos00]

Die Baulast ist mit einer Unterschrift von A geleistet.Ist ja auch die "Belastung von A `s Grundstück ?!? Hätte A eine Belastung bei B gewollt hätte A diese Bedingung eben vereinbaren sollen.

B kann Bauen was der Bebauungsplan hergibt.

.
Und wie soll ich dies verstehen?